Anstieg der Wohnimmobilienpreise wird sich 2019 etwas abschwächen

Die Aufwärtsbewegung bei den Preisen für Wohnimmobilien dauert in Deutschland an. Nach Schätzungen von amarc21 wird der Preisanstieg im Jahr 2019 aber etwas nachlassen.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum waren 2018 im Durchschnitt der 401 Kreise Deutschlands um 5,9 % (2017: 5,4% und 2016: 5,0 %) gestiegen. Der erneute Preisanstieg im Jahr 2018 war geographisch breit angelegt. Sowohl in den städtischen-, als auch in den ländlichen Regionen hat die Steigerung zugelegt. In den ländlichen Kreisen sind die Preise 2018 im Mittel um 5,4% (2017: 4,8 % und 2016: 4,2%). Im Durchschnitt der städtischen Kreisregionen war ein Wachstum um 6,3 % zu verzeichnen (2017: 6,0 % und 2016: 5,7 %) Das Wachstum der Wohnimmobilienpreise in den städtischen und ländlichen Regionen dürfte damit 2018 im Mittel erneut stärker gewesen sein als der Pro-Kopf-Einkommenszuwachs. Fazit: Das Wohnen ist erneut teurer geworden in Relation zum Einkommen. Schätzungen von amarc21 legen nahe, dass für die zunehmenden Preisdynamiken in den vergangenen Jahren vor allem drei Faktoren verantwortlich waren: Zum einen sorgen die anhaltende Zuwanderung für einen steigenden Wohnraumbedarf. Bereits seit 2010 ist der Wanderungssaldo positiv, nicht zuletzt, weil im Zuge der globalen Rezession 2008/2009 und während der anschließenden Euro-Staatschuldenkrise neben den Flüchtlingen auch verstärkt Menschen aus Südeuropa in die Bundesre- publik zogen und das Land für Menschen aus Osteuropa ebenfalls verstärkt als Wohn- und Arbeitsort an Attraktivität gewann. Zusätzlich lässt die allgemeine Wanderungsbewegung innerhalb Deutschlands in die Städte den Preisauftrieb in den städtischen Kreisen deutlicher ausfallen als in den ländlichen Regionen. Ein weiterer, preistreibender Faktor ist das niedrige Zinsniveau. Im Euroraum liegen die Leitzinsen seit März 2016 bei 0,0 %. Die niedrigen Finanzierungskosten haben ebenfalls die Nachfrage nach Wohneigentum und damit die Preise gesteigert. Der dritte Faktor ist die konjunkturelle Entwicklung. Diese hat sich in 2018 zwar etwas abgeschwächt. Die verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen der privaten Haushalte dürften dennoch vielfach deutlich expandiert sein, was die Wohnimmobilienpreise aber auch die Bau- kosten merklich erhöhte.

Ungeachtet des zuletzt beschleunigten Anstiegs ist das Preiswachstum im längerfristigen Vergleich laut amarc21 weiterhin als moderat anzusehen. Die Immo- bilienpreise lagen 2018 in den Städten im Mittel um 37,8 % und auf dem Land um 22,7 % über den jeweiligen Werten des Jahres 2007, welches generell kein Hochpreisjahr war. Zudem scheint die Preisdynamik noch immer im Einklang mit der Entwicklung wichtiger Fundamentalfaktoren zu stehen. Bisher zeichnet sich in der Breite keine Abkopplung der Eigentumspreise von den Mieten und verfügbaren Einkommen ab. Die Preise für Wohneigentum sind im Mittel der städtischen Regionen seit 2007 um 15,2 % stärker gestiegen als die Einkommen. Im Schnitt der ländlichen Regionen liegt das Preiswachstum im 10-Jahresvergleich sogar leicht um 2,7% unter dem Zuwachs der Einkommen. Das heißt in den städtischen Bereichen ist Wohneigentum im Vergleich zum Einkommen teurer geworden, während in den ländlichen Bereichen es sogar günstiger geworden ist.

Auch in Relation zu den Mieten ist keine Abkopplung der Immobilienpreise feststellbar. So sind die Eigentumspreise in den städtischen bzw. ländlichen Kreisen seit 2007 durchschnittlich um 6,1% bzw. 2,6 % stärker gewachsen als die Mieten. Insgesamt befindet sich die Preisentwicklung damit noch immer im Toleranzbereich eines deutschlandweit betrachtet stabilen Immobilienmarktes. Das heißt die Preisentwicklung bei den Kaufpreisen war höher als bei den Mieten.