Gewerbemieten in Corona-Zeiten

Fatale Zusagen für Gewerbemieten Mietverhältnis

In den letzten Tagen werden wir überhäuft mit Fragen, wie sich das Corona-Virus auf das gewerbliche Mietverhältnis auswirkt. Unser IVD Verbandsjurist RA Dr. Gerald Kallenborn, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, hat sich mit den wichtigsten Fragen aus Vermietersicht beschäftigt. Wichtig zu wissen: Sie können mit gut gemeinten Zusagen Fehler begehen, die das Mietverhältnis für die Zukunft (zum Nachteil des Vermieters) vollständig ändern.

In dem gewerblichen Vermietungsgeschäft werden Mietausfälle nicht zu vermeiden sein. Eine andere Frage ist aber, ob dem Mieter sogar ein Rechtsanspruch auf Nichtzahlung der Miete zusteht. Dies ist zu verneinen.

Behördliche Verfügungen, welche gewisse berufliche Tätigkeiten verbieten oder sogar die Schließung von Ladengeschäften anordnen, liegen im Nutzungs- und Verwendungsrisikos des Mieters. Auch liegt kein Fall der Unmöglichkeit der Mietnutzung vor, welche den Mieter von seinen Mietzahlungsverpflichtungen befreit.

Die Besonderheit der aktuellen Situation besteht allerdings darin, dass der Grund für diese behördlichen Verfügungen, hier die Corona Pandemie, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages und bei der Übernahme des Nutzungs- und Verwendungsrisikos nicht vorhersehbar war. Dies gilt ebenso für den Vermieter.

Die Annahme einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage des geschlossenen Mietvertrages liegt daher sehr nahe. Diese Störung entbindet den Mieter zwar nicht endgültig von seinen Mietzahlungsverpflichtungen. Der Mieter kann aber Ansprüche auf eine angemessene Berücksichtigung seiner finanziellen Belange, wie z.B. durch Stundungsvereinbarungen oder Mietzinsanpassungen für eine Übergangszeit, erheben.

Der Abschluss solcher Vereinbarungen, welche letztendlich auch dem Fortbestand des Mietverhältnisses dienlich sind, sollte auf Vermieterseite allerdings nicht ohne juristische Sorgfalt erfolgen.

Mietvertragliche Zusatzvereinbarungen, wenn auch von dem guten Willen des Vermieters getragen, können zu einer Aufhebung der erforderlichen Schriftform gem. § 550 BGB bei Mietverträgen mit festen Laufzeiten führen. Folge ist, dass die vertraglichen Festschreibungen der Mietzeit in Wegfall geraten und der Mietvertrag nunmehr von dem Mieter jederzeit gekündigt werden kann.

Die Mailkorrespondenz und auch der einfache Schriftwechsel erfüllen diese Schriftform nicht. Erforderlich ist vielmehr die fachkundige Anfertigung von Nachtragsurkunden, welche vor dem Schriftformerfordernis Bestand haben und so die Laufzeit des Vertrages schützen.

Quelle IVD: RA Dr. Gerald Kallenborn, Verbandsjurist IVD-West, STOPP PICK ABEL KALLENBORN, Saarbrücken