Nordrhein-Westfalen ist praktisch voll vermietet

Von einem Ende der Nachfrage nach Büroflächen weiß kein Gewerbemakler in Nordrhein-Westfalen (NRW) zu berichten. Und zwar ganz unabhängig von seinem jeweiligen Wirkungskreis. Es scheint, als seien die potenziellen Mieter zwischen Köln und Dortmund fast schon verzweifelt auf der Suche. Denn in praktisch allen NRW-Büromärkten herrscht mittlerweile ein Angebotsmangel.

Dass die Nachfrage hoch und das Angebot gering ist, könnte so ausgelegt werden, als sei auf den NRW-Büromärkten alles in Butter. Doch das ist keineswegs der Fall. Vielerorts sind die Leerstandsquoten längst unter die 5%-Marke gesunken. Und die gilt als Indikator eines gesunden Büromarkts. Sind rund 5% der Bürofläche auf Nutzersuche, dann finden die Nachfrager in der Regel gute Flächen und die Investoren haben einen geringen Leerstand zu beklagen.

Düsseldorf: Die Landeshauptstadt belegt allerdings, dass auch die 5%-Faustregel nicht immer zutrifft. Im Stadtgebiet ist der Leerstand im ersten Quartal 2019 auf einen Wert von 6,5% gesunken, gibt das Maklerhaus Colliers International an. CBRE nennt für das Stadtgebiet 6,1%, BNPPRE 6,7% und Aengevelt 6,8%. Allen Zahlen gemein ist, dass sie eigentlich für einen entspannten Markt sprechen müssten – doch das trifft nicht zu. Mit der Anmietung von 13.600 m² durch die Barmer Ersatzkasse im Büroobjekt Albertusbogen ist auch die letzte vakante Großfläche mit mehr als 20.000 m² vom Markt verschwunden.

„Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hatte einen dynamischen Start in das Jahr“, sagt Hubert F. Breuer, Head of Office Leasing Düsseldorf von CBRE. Drei Großvermietungen wurden im ersten Quartal verzeichnet: Außer der Barmer mieteten Ubisoft 8.000 m² und IBM 7.400 m² Bürofläche. „Alle Großvermietungen im ersten Quartal fanden in modernisierten Bestandsflächen statt“, berichtet Breuer. „Dies verdeutlicht den Erfolg der Value-add-Strategien der Eigentümer“, so die Lesart des Maklers. Für die flächensuchenden Unternehmen könnte die Situation auch so ausgelegt werden, dass es einfach keine attraktiven Neubauflächen mehr auf dem Markt gibt.

Unter dem Strich war das erste Quartal 2019 auf dem Düsseldorfer Markt ein erfolgreiches. Alle Maklerhäuser nennen ein Umsatzplus im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres. Die genannten Umsatzzahlen bewegen sich für das Stadtgebiet in einem Bereich von gut 90.000 m² – das ist mehr als ein Viertel über dem Wert von 2018.

Zugelegt hat auch die Spitzenmiete – und zwar um rund 4% auf nun 28 Euro/m². Die Durchschnittsmiete liegt mit 16,40 Euro/m² auf einem im Bundesvergleich der Bürohochburgen moderaten Niveau. Dennoch legte sie binnen Jahresfrist mit 8% stärker zu als die Spitzenmiete in der Landeshauptstadt. Für den Rest des Jahres erwarten die Flächenvermittler unisono einen umsatzstärkeren Verlauf als 2018. Die Folge ist klar: Angesichts geringer Neubautätigkeit wird die Leerstandsquote weiter sinken und das Mietpreisniveau weiter steigen.

Köln: Wohin die Reise in der Landeshaupststadt geht, kann man in der größten Stadt des Bundeslands bereits studieren: Hier hat die Leerstandsquote im ersten Quartal die 3%-Schwelle unterschritten. Bis zum Jahresende rechnet JLL damit, dass auch die 2,5%-Marke geknackt werden dürfte. Die Folgen sind klar: „So wenige Abschlüsse hat es in Köln im ersten Quartal seit 2011 nicht gegeben, was zeigt, wie wenige Optionen es aktuell auf dem Kölner Büromarkt gibt“ erklärt Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln. „Darüber kann auch die positive Entwicklung in Bezug auf die Fläche nicht hinwegtäuschen. Die Durchschnittsgröße der erhobenen Deals hat sich durch den Rückgang der Abschlüsse nahezu verdoppelt.“

Rund 68.000 m² Bürofläche fanden in der Domstadt zwischen Anfang Januar und Ende März neue Nutzer. Das meldet das Kölner Maklerhaus Larbig & Mortag. Eine besondere Rolle beim Umsatz spielten mehrere große Transaktionen. Dabei war die Anmietung der Sparkasse Köln Bonn, die sich in Butzweilerhof rund 16.000 m² sicherte, zwar die größte. Da es für das Projekt kite von Landmarken aus Aachen, für das die Sparkasse den Mietvertrag unterzeichnet hat, allerdings noch keine Baugenehmigung gibt, fließt diese Transaktion erst in das Ergebnis des zweiten Quartals ein. Und so ist der Kontrakt von WeWork über 6.600 m² in den Wallarkaden der größte Abschluss der ersten drei Monate.

In Köln steigen wie in Düsseldorf die Büromieten. So gibt das Haus Larbig & Mortag für die Durchschnittsmiete aktuell 14,05 Euro/m² an. Das entspricht einem Plus gegenüber dem Wert zum Jahresende 2018 von 6,4%. JLL nennt eine Spitzenmiete von 24 Euro/m². Für das Gesamtjahr gehen die Makler trotz des Flächenmangels noch von einem guten Umsatz aus. Knapp unter 300.000 m² sollen es demnach sein.

Essen: Als „ordentlich“ bezeichnen Makler gerne ein Ergebnis, das deutlich unterdurchschnittlich ist. Einen solch ordentlichen Umsatz verzeichnete der Essener Büromarkt im ersten Quartal dieses Jahres. Mit knapp 25.000 m² lag er um über die Hälfte unter dem Wert von 2018. Allerdings war das erste Quartal des vergangenen Jahres auch von Rekorddeals gekennzeichnet. Dennoch zeigt die Tatsache, dass das Essener Umsatzvolumen auch um 4% unter dem langjährigen Schnitt liegt, dass es keinen Grund zum Jubeln gab. Größter Deal war die Erweiterung von Karstadt in der früher eigenen Zentrale, die mittlerweile publity gehört. Dort belegt der Warenhauskonzern nun 38.000 m² Bürofläche. Mit 3,9% liegt auch in Essen die Leerstandsquote mittlerweile auf einem ungesund niedrigen Niveau. „Eigentümer sind gut beraten, ihre Immobilie laufend zu modernisieren. Dann kommen neue Mieter quasi von allein“, rät Tobias Altenbeck, Mitglied der Geschäftsführung beim Essener Flächenvermittler Brockhoff & Partner.

Dortmund: Mit rund 23.000 m² Büroflächenumsatz legt die frühere Bierbrauermetropole das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre hin. Nach Untersuchungen von BNPPRE liegt der Umsatz des ersten Quartals 2019 gut 21% über dem zehnjährigen Schnitt. Deutlich unter dem NRW-Schnitt, nämlich bei gerade einmal 2,6%, liegt die Leerstandsquote in Dortmund. Die Makler hoffen dennoch auf ein gutes Jahresergebnis.

Quelle: Immobilienzeitung