amarc21 Immobilien FAQ - Häufig gestellte Fragen

Laut Gesetzestext „Bestellerprinzip Immobilienverkauf“ zahlt der Käufer eines Hauses, einer Wohnung max. 50 % der gesamt anfallenden Provision. Die Provisionshöhe ist nicht festgelegt, orientiert sich bundesweit aber im Bereich zwischen 5 % und 6 % zzgl. Mwst. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie hier:

Maklerprovision neu 2021

Ja! Laut neuem Gesetz soll der Käufer einer Immobilie entlastet werden. Der Käufer zahlt zukünftig maximal 50 % der gesamt anfallenden Maklerprovision. Der Makler kann die gesamte Maklerprovision auch „einpreisen“, d.h. Sie ist im Verkaufspreis, Angebotspreis enthalten. Wie amarc21 Immobilienmakler das in der Praxis umsetzen erfahren Sie hier:

Immobilie provisionsfrei verkaufen

Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft werden soll geht es um Geld und noch mehr Emotionen, die mit der Immobilie verbunden sind. Bei sogenannten Scheidungsimmobilien und Erbimmobilien geht es häufig hoch her. „Wenn es ums Geld geht, hört die Liebe auf“, so Immobilienmakler Michael Dittmer aus Münster als Geschäftsführer des gesamten amarc21 Immobilien Maklernetzwerkes.

Die Entscheidung, eine Ehe aufzugeben, ist sicher keine leichte. Umso wichtiger ist es, dass die in Scheidung lebenden Eheleute bei der Koordinierung der Trennung professionelle Hilfe von außen erhalten. Das gilt auch für das Vorhaben, nach einer Scheidung ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Weitere Infos finden Sie hier:

Scheidung Hausverkauf

Wenn ein Haus oder eine Wohnung ererbt wird, heißt es, kühlen Kopf zu bewahren, denn meistens sind viel Geld, aber auch Emotionen sind im Spiel. Bei sogenannten Immobilien in Erbengemeinschaften geht es häufig hoch her. „Wenn es ums Geld geht, hört die Verwandtschaft auf“, so Immobilienmakler Michael Dittmer als Geschäftsführer des gesamten amarc21 Immobilien Maklernetzwerkes.

Mehr Informationen erhalten Sie hier

Die Wohnfläche ermittelt man nach der „Wohnflächenverordnung 2004“ WOFlV

Hier ist geregelt, welche Flächen angerechnet werden und zu welchem Anteil.

Wir empfehlen immer, einen neutralen Sachverständigen mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Der Sachverständige haftet für seine Berechnung und liefert ein „neutrales“ Ergebnis. Dies ist z.B bei Streitigkeiten mit dem Vermieter oder dem Verkäufer einer Wohnung wesentlich effektiver, sofern sich beide Beteiligten im Vorfeld darauf einigen, das Ergebnis anzuerkennen. Das erspart den streitenden Parteien viel Zeit und eventuell hohe Anwalts- und Gerichtskosten. Hier können wir z.B für Münster und das Münsterland das Sachverständigenbüro „0251-Sachverständiger“ empfehlen.

Wohnfläche berechnen lassen

Wenn Sie als Interessent weitere Informationen zu einer Immobilie erfragen oder um die Zusendung des Exposés bitten, bitten Sie uns somit um die Erbringung einer Dienstleistung und schließen entsprechend einen Dienstleistungsvertrag mit uns.
Stellen Sie diese Anfrage per Mail, über unsere Website, ein Immobilienportal oder telefonisch, zählt dies als Fernabsatzvertrag, da diese Anfrage außerhalb unserer Geschäftsräume erfolgt.

Das Fernabsatzgesetz sieht vor, dass Fernabsatzverträge innerhalb von 14 Tagen vom Verbraucher widerrufen werden können. Wir als Makler sind verpflichtet, Sie schriftlich über dieses Widerrufsrecht zu informieren.

Viele Interessenten werden verunsichert, wenn sie von ihrem Makler eine Widerrufsbelehrung zugesandt bekommen. An dieser Stelle können wir Sie jedoch beruhigen. Die Versendung eines Exposés ist unverbindlich und kostenfrei. Es können für Sie nur dann Kosten entstehen, wenn es zu einem notariellen Vertragsabschluss oder zur Mietvertragsschließung einer von uns nachgewiesenen Immobilie kommt. Durch die Zusendung der Widerrufsbelehrung werden Sie als Verbraucher lediglich geschützt.

Außerdem erhalten Sie zusätzlich zur Widerrufsbelehrung eine weitere Erklärung, die besagt, dass Sie als Interessent damit einverstanden sind, dass wir als Makler schon vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist mit unserer Tätigkeit für Sie beginnen. Dies liegt daran, dass wir Sie in Ihrem Interesse schnell mit den gewünschten Informationen versorgen möchten.

Würde man nach Erteilen der Widerrufsbelehrung die 14-tägige Widerrufsfrist abwarten, bevor der Makler mit seiner Tätigkeit beginnen kann, könnte es passieren, dass in dieser Zeit bereits ein anderer Käufer für die von Ihnen angefragte Immobilie gefunden wurde.

Das Bieterverfahren stellt eine weitere Vermarktungsmöglichkeit Ihrer Immobilie dar.
Das Bieterverfahren ist keine Versteigerung. Eine Versteigerung findet an einem bestimmten Termin statt, an welchem ein Objekt direkt vor Ort an den Meistbietenden veräußert wird. Beim Bieterverfahren können Kaufinteressenten bestimmen, welches Gebot sie bereit sind für eine Immobilie zu bieten bzw. was ihnen die angebotene Immobilie wert erscheint. Dieses geschieht anonym und erst nach Rücksprache mit dem Verkäufer entscheidet dieser mit Hilfe des Immobilienmaklers, ob er ein Angebot annimmt oder nicht.

Zur Umsetzung des Bieterverfahrens wird ein offener Besichtigungstermin festgesetzt, welcher durch den Makler begleitet und organisiert wird. An diesem Termin haben alle Kaufinteressenten die Möglichkeit, sich das Objekt anzuschauen und dieses kennen zu lernen. Zum Zeitpunkt der Besichtigung werden weder Preise genannt, noch Verhandlungen geführt. Nach erfolgter Besichtigung können Gebote innerhalb einer Frist schriftlich abgegeben werden. Der Käufer gibt kein rechtsverbindliches Angebot ab und der Verkäufer muss kein Angebot annehmen. Erst im Falle einer Einigung zwischen Verkäufer und einem Kaufinteressenten findet – wie beim Immobilienkauf üblich – eine notarielle Beurkundung statt.

Bei der Identifizierung möglicher Wertsteigerungspotentiale, der Bestimmung eines eventuellen Sanierungsbedarfs und dem Wert des Grundstücks sind wir Ihnen gerne behilflich. Wir tragen diese Informationen in einem ausführlichen Exposé und einer Marktwertermittlung zusammen und informieren die potentiellen Käufer über den Verkauf. Im weiteren Ablauf organisieren wir den gemeinsamen Begehungstermin mit allen Interessenten und beraten Sie zu den möglichen Angeboten.

weitere Informationen zum digitalen Bieterverfahren: LENA

Ziel der Immobilienbewertung ist den „wahren“ Wert der Immobilie einzuschätzen und zum Zeitpunkt seiner Ermittlung objektiv korrekt darzustellen. Da hierzulande alles seine Ordnung haben muss, unterliegt die Wertermittlung für Immobilien klaren Vorgaben, niedergeschrieben in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz Immo-WertV. Immobilien werden nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren als „normierten Bewertungsverfahren“ zur Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwert nach § 194 BauGB) bewertet.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren scheint auf den ersten Blick angenehm marktnah. Jedoch ist die Beschaffung der passenden Vergleichsdaten nicht unproblematisch. Da bspw. Häuser in der Regel individuell und einzigartig sind, ist es durchaus anspruchsvoll, übereinstimmende Merkmale in aussagekräftiger Stückzahl zu finden. Deshalb wird dieser Ansatz vor allem in der Bewertung von unbebauten Grundstücken genutzt. Ein mögliches Hilfsmittel sind dabei die Bodenrichtwertkarten (s. auch Frage: „Was ist ein Bodenrichtwert?“). 

Sachwertverfahren:

Beim Sachwertverfahren nähert man sich mit Hilfe des Bodenrichtwertes zusammen mit den Normalherstellungskosten dem Sachwert eines Objektes an. Zur Bestimmung der Normalherstellungskosten helfen die Daten des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI). Dort sind in langen Tabellen die Preisspannen für alle möglichen anfallenden Bauarbeiten detailliert aufgeschlüsselt. Dieses Verfahren wird bei Objekten angewandt, bei denen es in erster Linie nicht auf den Ertrag ankommt, also zum Beispiel bei selbstgenutzen Eigenheimen.

Ertragswertverfahren:

Der Ertragswert ist vereinfacht ausgedrückt die Antwort auf die Frage: „Für welchen Preis lohnt sich der Erwerb einer Immobilie, wenn die abgezinsten zukünftigen Überschüsse damit verglichen werden?“ Ein rational agierender Kapitalanleger erwartet eine angemessene Rendite auf sein gebundenes Kapital, da er die sogenannten Opportunitätskosten gegenüberstellt, d.h. den Nutzenentgang einer wirtschaftlichen Alternative. Verfahrenstechnisch setzt sich der Ertragswert aus zwei Komponenten zusammen:  Dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen. Die zwei Werte werden zunächst getrennt voneinander berechnet und am Schluss zum Ertragswert zusammengeführt. Das Verfahren lässt sich sozusagen für alles anwenden, was vermietbar ist und bestimmt den Wert eines Gebäudes durch den nachhaltig erzielbaren Ertrag. 

Am Ende wird bei allen Verfahren gerne über den Unterschied von „Wert“ und „Preis“ einer Immobilie nachgedacht. Während der Preis zwischen der zu hohen Vorstellung des Verkäufers und der zu niedrigen Vorstellung des Käufers liegt, ist der Wert ein objektivierter, nachprüfbarer Begriff, der sich aus dem funktionalen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage am Markt ergibt. 

Ziemlich viele Informationen auf einmal zu einem nicht unwesentlichen Thema. Da alle Ergebnisse der gängigen Bewertungsmethoden vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation geprüft und eventuell angepasst werden sollten, empfehlen wir Ihnen den Schritt zu einem markterfahrenen Makler oder Sachverständigen. 

weitere Informationen zur Immobilienbewertung

Für Mieter und Vermieter gelten in zwei zentralen Punkten seit 2015 wichtige Veränderungen: 

Das Bestellerprinzip schreibt vor, dass bei einer Vermietung der Vermieter die Kosten für einen Makler übernimmt. Und die Mietpreisbremse legt in bestimmten Regionen fest, wie stark die Miete bei einer Neuvermietung angehoben werden darf. 

Stand des Gesetzgebungsverfahrens: 

Das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Während das Bestellerprinzip seither bundesweit gilt, hängt die Mietpreisbremse vom Erlass der Rechtsverordnungen durch die jeweiligen Bundesländer ab. Diese weisen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten aus, in denen dann die Mietpreisbremse gilt.

Fakten rund um die Mietpreisbremse:

• Neuvermietungen:Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen. Die Neumiete darf nunmehr lediglich 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Örtliche Gültigkeit:Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Gebiete weisen die Bundesländer aus. 
• Zeitliche Gültigkeit:Die Mietpreisbremse hat eine Gültigkeit von höchstens fünf Jahren. Über die Dauer entscheiden die Bundesländer.
• Neubauten:Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• Kappungsgrenze Bestandsmieten:Bei Bestandsmieten darf die Miete maximal bis an die ortsübliche Miete angepasst werden; maximal darf der Aufschlag in drei Jahren 20% betragen („Kappungsgrenze“). Bei Modernisierungen sind die entsprechenden Kosten mit bis zu 11% Mieterhöhung umlegbar. Diese Regeln sind nicht von der neuen Mietpreisbremse betroffen, sondern schon lange gültiges Recht. Allerdings haben einige Bundesländer davon abweichend auch für Bestandsmieten eine Kappungsgrenze von 15% Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren in angespannten Wohnungsmärkten eingeführt, wozu sie nach § 558 Abs. 3 BGB das Recht haben.

Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Umgangssprachlich wird unter dem Grundstücksbegriff das leere, unbebaute Grundstück verstanden. Nach dem Gesetz (§§ 93, 94 BGB) gehören zum Grundstück alle „wesentlichen Bestandteile“, d.h. insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundenen Gebäude. Sie bilden eine rechtliche und sachliche Einheit mit dem Boden und können nicht separat erworben werden (Ausnahme: Erbbaurecht). Nach dem Gesetz wird zwar definiert, was zum Grundstück gehört, nicht jedoch der Grundstücksbegriff selbst. Nach der Grundbuchordnung (GBO) bezeichnet ein Grundstück im deutschen Sachenrecht einen räumlich abgedeckten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt verzeichnet ist. 

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und Nutzbarkeit. Aufstehende Gebäude oder andere wertbeeinflussende Umstände (Altlasten, Rechte) werden bei der Bodenwertermittlung nicht erfasst. 

Der Wert eines Grundstücks steigt in der Regel mit der zeitlichen Nähe seiner Bebaubarkeit. Ob, wann und wie ein Grundstück bebaut werden darf, wird über die Bauleitplanung entschieden, die über die Stufen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan im Baugesetzbuch geregelt ist. 

Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts:

Nach § 16 ImmoWertV soll die Bodenwertermittlung vorrangig im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Zu unterscheiden sind hierbei das mittelbare und das unmittelbare Vergleichswertverfahren. Während beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren auf vorhandene Verkaufspreise von Grundstücken zurückgegriffen wird, deren wertrelevante Merkmale hinreichend definiert sind, stützt sich das mittelbare Vergleichswertverfahren auf die von Gutachterausschüssen ermittelten und veröffentlichten Bodenrichtwerte.

Wundern Sie sich nicht, wenn Sie der Immobilienmakler nach Ihrem Personalausweis fragt. Der Immobilienmakler ist dazu nach dem Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet!

Wann muss der Makler seinen Vertragspartner identifizieren?

Der Immobilienmakler muss die Identität des Kunden vor Abschluss eines Maklervertrages feststellen. Der Abschluss eines Maklervertrages kann mündlich oder schriftlich erfolgen, wobei wir ausdrücklich empfehlen den Maklervertrag schriftlich abzuschließen.

Welche Informationen muss der Makler von seinem Vertragspartner dokumentieren?

1. Identifizierung bei natürlichen Personen:

• Name (Nachname und mindestens ein Vorname)
• Geburtsort und Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Anschrift (keine Postfächer)
• Amtlicher Ausweis im Original (nur Personalausweis oder Reisepass!)
• Ausweisnummer
• Ausstellende Behörde
• Wirtschaftlich Berechtigter

Sonderfall: 

Ist der Vertragspartner nicht persönlich anwesend, kann die Identität durch eine beglaubigte Ausweiskopie oder beispielsweise durch das Postident-Verfahren der Deutschen Post nachgewiesen werden. 

2. Identifizierung bei juristischen Personen und Personengesellschaften: 

• Name/Bezeichnung der juristischen Person oder Gesellschaft
• Rechtsform (Beispiel: GmbH, AG, KG, e.V., OHG…)
• Registernummer (soweit vorhanden)
• Anschrift des Sitzes beziehungsweise der Hauptniederlassung
• Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder der gesetzlichen Vertreter (z.B. Geschäftsführer oder Vorstand)
• Wirtschaftlich Berechtigter (nur natürliche Personen einer Gesellschaft mit über 25% der Anteile; bei börsennotierten Gesellschaften müssen keine natürlichen Personen genannt werden)

Sonderfall:

Ist eines der genannten Mitglieder selbst eine juristische Person (z.B. die GmbH bei einer GmbH & Co. KG), müssen auch von dieser Name, Rechtsform, Registernummer und Anschrift erhoben werden.

Abklärung des Hintergrundes der Geschäftsbeziehung:

Der Immobilienmakler ist auch verpflichtet, Informationen über den Zweck und die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung einzuholen, soweit sich dies im Einzelfall nicht bereits zweifelsfrei ergibt. 

Kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung:

Wenn die Geschäftsbeziehung mit einem Vertragspartner eine gewisse Zeit andauert, muss der Immobilienmakler die angegeben Daten erneut prüfen.

Politisch exponierte Personen:

Ist der Vertragspartner eine sogenannte PEP, d.h. eine Person, die ein wichtiges öffentliches Amt ausübt oder ausgeübt hat, sowie deren Angehörige und der PEP bekanntermaßen nahestehende Personen, dann gelten verstärkte Sorgfaltspflichten:

• Vor Begründung einer Geschäftsbeziehung ist die Zustimmung des Vorgesetzen einzuholen.
• Informationen zur Herkunft der Gelder müssen ermittelt werden.
• Bei längerer Geschäftsbeziehung müssen diese kontinuierlich überwacht werden.

Zu den PEP gehören allerdings nicht Personen, die ein öffentliches Amt im Inland oder als im Inland gewählte Abgeordnete des Europäischen Parlaments ausüben. Beispielhaft für PEP´s sind Staats- und Regierungschefs, Minister, Botschafter, hohe Gerichtsbeamte, Offiziere der Streitkräfte und Leitungsmitglieder staatl. Unternehmen.

Dokumentation der Feststellung und Aufbewahrungspflicht:

Die erhobenen Angaben sind mindestens fünf Jahre (beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres) aufzubewahren.

Jährlich gibt es deutschlandweit rund 200.000 Brände mit etwa 400 Brandtoten und 4.000 Brandverletzten, die Langzeitschäden erleiden. Als letztes Bundesland hat Berlin ab dem 1. Januar 2017 die Rauchmelderpflicht für Bestandsbauten eingeführt. Damit besteht ab Anfang 2017 eine bundesweite Rauchmelderpflicht für Neu- und Bestandsbauten.

Welche Räume müssen ausgestattet werden?

In Wohngebäuden müssen in allen Schlaf- und Kinderzimmern Rauchmelder installiert werden. Auch Flure und Wohnräume, die als Fluchtweg dienen, müssen mit Rauchmeldern ausgestattet werden.

Wer muss die Rauchmelder installieren?

In fast allen Bundesländern steht der Wohnungseigentümer bzw. Vermieter in der Pflicht. Im September 2011 hat das Landgericht Magdeburg entschieden, dass die Kosten für Rauchmelder umlagefähige Betriebskosten sind.

Rauchmelderpflicht wird kaum kontrolliert

Die Einhaltung der Rauchmelderpflicht wird in Deutschland kaum kontrolliert. Trotzdem sollten Sie Ihre Pflichten unbedingt erfüllen, denn es drohen empfindliche Geldbußen sowie Kürzungen durch die Versicherung im Schadensfall.

Dass die Glaskugel nicht verlässlich ist, dürfte klar sein. Sie brauchen irgendeinen verlässlichen Ausgangspunkt wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Vor allem Online-Gutachten sind Spekulation. Einfach einen Kaufpreis ansetzen, ist keine gute Idee. Es liegt in der Natur der Sache, dass Sie als Eigentümer eher einen zu hohen Verkaufspreis ansetzen würden. Muss aber auch nicht sein. Es kann auch sein, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie zu niedrig einschätzen.

Zu hoch angesetzte Verkaufspreise schrecken potentielle Interessenten ab. Diese Interessenten beschäftigen sich erst gar nicht mehr mit ihrem Angebot. Sie „verbrennen“ Ihre Immobilie. Reduzieren Sie danach nach und nach den Verkaufspreis, sehen Interessenten sofort, dass Sie offensichtlich zu Kompromissen bereit sind und wollen zusätzlich den Kaufpreis noch weiter nach unten verhandeln. Setzen Sie umgekehrt den Verkaufspreis zu niedrig an, verzichten Sie auf Geld. Also brauchen Sie eine verlässliche Grundlage, um einen angemessenen und einen realistischen Kaufpreis anzusetzen.

Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten

Liegt Ihre Immobilie in Münster, könnten Sie vorab auch den Marktbericht des Gutachterausschusses für Münster einsehen oder sich über Immobilienpreis-Info informieren und versuchen, Ihre Immobilien irgendwie einzuordnen. Da jede Immobilie individuelle Merkmale hat, ist eine Einordnung immer relativ. Sie könnten auch den Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen, ein individuelles Sachverständigengutachten über den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu erstellen. Doch ein Gutachten kostet Zeit und Geld. Sparen Sie Zeit und Aufwand. Für einen erfolgreichen Verkauf genügt die Erfahrung eines kompetenten Maklers, der anhand der Daten des Gutachteraus-schusses, der Marktverhältnisse und seiner Verkaufserfahrungen in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen.

Wir von amarc21 haben als Makler in Münster genau diese Erfahrungen. Wir kennen die Verkehrswerte vergleichbarer Immobilien. Selbstverständlich begutachten wir Ihre Immobilie individuell und schätzen den Wert nicht etwa mal eben so. Jede Wertschätzung hat ihre sachlichen Grundlagen. Wir nutzen alle in Betracht kommenden Faktoren, um einen realistischen Angebotspreis anzusetzen. Wir zeigen Ihnen gegebenenfalls auch auf, wie Sie durch einfache Maßnahmen Ihre Immobilie noch etwas wertvoller gestalten können. Kurzum, probieren Sie es aus, lassen Sie sich durch einen professionellen Immobilienmakler helfen.

weitere Information zur Immobilienbewertung

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, kann das Thema „Spekulationsgewinn“ eine Rolle spielen. Spekulationsgewinne unterliegen als private Veräußerungsgeschäfte der Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer ist eine Unterart der Einkommensteuer. Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Gewinn erwirtschaften, müssen Sie den Gewinn in einer Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt deklarieren. Die Einkommensteuererklärung ist bis zum 31.Mai des Folgejahres beim Finanzamt einzureichen. Die Abgabefrist kann aber verlängert werden. Als Berliner Immobilienmakler dürfen wir keine Steuerberatung geben, Hinweise für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater sind aber natürlich erlaubt.

Ob dabei tatsächlich Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt vom Einzelfall an. Sie haben dazu eine ganze Reihe legaler steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten. Steuergewinne bis 600€ bleiben jedenfalls steuerfrei. Beträgt der Gewinn mehr als 600€, ist nicht nur der übersteigende Betrag, sondern der gesamte Gewinn in vollem Umfang steuerpflichtig. War Ihr Ehepartner Miteigentümer der verkauften Immobilie, steht jedem Ehegatten die Freigrenze von € 600 zu.

Soweit Sie eine weitere Immobilie verkauft und dabei Verluste eingefahren haben, dürfen Sie Gewinn und Verlust aus beiden Geschäften miteinander verrechnen. Die Verrechnung mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten (z.B. Einkünfte aus nicht selbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit) erlaubt das Steuerrecht jedoch nicht.

Weitere Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie nicht an.

Die Grunderwerbsteuer zahlt stets der Käufer. Nur dann, wenn der Käufer sich als zahlungsunfähig erweist, haften Sie gegenüber dem Fiskus auch als Verkäufer für die Grunderwerbsteuer. Da Sie bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers aber regelmäßig vom Kaufvertrag zurücktreten können, entschärfen Sie mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag auch Ihre Haftung für die Grunderwerbsteuer.

Soweit Sie innerhalb von fünf Jahren aber mehr als drei Immobilien verkaufen, handelt es sich nicht mehr um private Veräußerungsgeschäfte. Dann unterstellt Ihnen der Fiskus, dass Sie gewerbliche Absichten verfolgen und mit „Gewinnerzielungsabsicht“ handeln. Sie unterliegen dann dem gewerblichen Grundstückshandel. Dann fallen unter Umständen zusätzlich auch Gewerbesteuern an.

Der Verkehrswert wird anhand bestimmter objektiver Faktoren, weniger im Blick auf die Marktsituation und das potentielle Kaufinteresse bestimmt. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen und lassen Sie sich für Ihre selbst genutzte Immobilie ein Sachverständigengutachten erstellen, wird der Verkehrswert meist nach dem Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren bestimmt. Die Vorgehensweise ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben.

Diese Vorgaben sind aber relativ statisch und berücksichtigen nicht unbedingt Ihre persönlichen Interessen und auch nicht unbedingt das Kaufinteresse potentieller Interessenten, das gerade für diese Immobilie in Betracht zu ziehen ist. Der Verkehrswert ist zumindest eine sachlich fundierte Ausgangslage, um sagen zu können, dass eine Immobilie einen Angebotspreis X nicht unterschreiten sollte.

Der Angebotspreis hingegen ist letztlich der Preis, den wir im Hinblick auf den Verkehrswert in der aktuellen Situation und im Hinblick auf die individuellen Gegebenheiten Ihres Objekts für realistisch halten. In den wenigsten Fällen stimmt der Angebotspreis mit dem Verkehrswert überein. Es dürfte in der Natur der Sache liegen, dass der Angebotspreis in der Regel etwas höher anzusetzen ist. Dies schafft überdies einen gewissen Verhandlungsspielraum.

Bei schwierigen Verhandlungen über den Kaufpreis entsteht etwas Luft. Setzen Sie gleich den Verkehrswert an, versuchen Kaufinteressenten den Kaufpreis naturgemäß immer nach unten zu verhandeln, so dass Sie im Ergebnis weniger Geld bekämen, als es dem Verkehrswert entspricht. Wenn wir als Immobilienmakler aus Berlin den Angebotspreis festsetzen, orientieren wir uns daran, was wir im Hinblick auf vergleichbare Immobilien realistischerweise erwarten dürfen.

Die ehrliche Antwort darauf heißt: Es kommt darauf an! Viele unterschiedliche Faktoren spielen dabei eine Rolle. Insofern lässt sich pauschal keine seriöse Aussage treffen. Sind die Parameter Ihres Objektes erst einmal bekannt, dann lässt sich die Zeit vom Verkaufsstart bis zur Beurkundung aber gut einschätzen. Für ein Einfamilienhaus zum Beispiel sind, normale Rahmenbedingungen vorausgesetzt, circa 90 Tage anzusetzen.

Der Prozess beginnt immer mit einem vor-Ort-Termin, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Dann gilt es alle wesentlichen Unterlagen für Ihr Objekt zusammenzutragen und eine fundierte Verkehrswertermittlung durchzuführen. Vor dem Start der eigentlichen Vermarktung müssen gute Präsentationsunterlagen vorliegen. Es gilt gute aussagekräftige Fotos, ggf. Videos und Grundrisse zu erstellen. Schließlich soll Ihr Objekt im rechten Licht erscheinen.

Es braucht also immer einen gewissen Vorlauf, für den in der Regel circa zwei bis drei Wochen zu veranschlagen sind. Die eigentliche Vermarktung über die verschiedenen Kanäle beginnt, nachdem ein aussagekräftiges Exposé erstellt wurde. In der Regel benötigen wir als Immobilienmakler ansässig in Berlin für den Immobilienverkauf circa 70 bis 90 Tage ab Erteilung des Maklerauftrages.

Ein nicht unwesentlicher Anteil der Zeit wird für die Prüfung der Bonität der Interessenten bzw. für die Klärung der Finanzierung benötigt. Bei wesentlich kürzeren Vertriebsdauern ist davon auszugehen, dass der Preis eher zu niedrig kalkuliert war. In diesem Fall würden Sie als Verkäufer einen Teil des möglichen Verkaufserlöses einbüßen.

In der Immobilienbranche besteht, allein aufgrund der hohen finanziellen Werte und Risiken, ein erhöhtes Konfliktpotenzial. Der/die Immobilienmediator/in erarbeitet mit den streitenden Parteien frühzeitig praxisnahe Konfliktlösungen, bevor es zu einem kostenintensiven, langwierigen Gerichtsverfahren kommt. Als Immobilienmediator/in ist man aufgrund seiner Ausbildung und seiner Branchenkenntnisse in der Lage, eine Vermittlung im Streitfall zwischen zwei oder mehreren Personen zu strukturieren, dokumentieren und einer Lösung zuzuführen. Der Immobilienmediator/in bleibt an dem Konflikt unbeteiligt und neutral, die Entscheidungen treffen die Konfliktparteien in eigener Verantwortung.

weitere Informationen zu Mediation

Der Weg zu den Gerichten kann bei einer erfolgreichen Mediation durch einen/r Immobilienmediator/in vermieden werden. Die Vorteile liegen auf der Hand: Ein Mediationsverfahren ist kostengünstig und spart Zeit. Die mit dem Immobilienmediator/in erarbeitete Lösung hat eine höhere Akzeptanz als ein Gerichtsurteil. Ein weiterer, erheblicher Vorteil ist die Verbesserung der Kommunikation zwischen streitenden Parteien, Geschäftsbeziehungen erhalten bleiben und Kundenverlust vermieden wird. Deshalb werden Mediatoren zunehmend bei Konflikten gerufen.

Hier finden Sie einen Immobilienmediator: https://www.0251-sachverständiger.de/immobilien-mediation