Immobilie provisionsfrei verkaufen oder kaufen
Provisionsfrei verkaufen oder kaufen? Ist das mit dem ab 23.12.2020 gültigen Bestellerprinzip überhaupt noch möglich?
Provisionsfrei im Immobilienbereich, bei der Vermittlung von Haus oder Wohnung durch einen Immobilienmakler ist nur mit dem Einzelbegriff „Provisionsfrei“ rechtlich nicht korrekt ausgedrückt. Wer die qualifizierte Dienstleistung eines Maklers für den Kauf oder den Verkauf in Anspruch nimmt, muss immer davon ausgehen, dass der Makler für seine Dienstleistung ein Honorar, eine Erfolgsprovision verlangt. Dies muss er, auch durch die neuerlichen Auflagen, offensichtlich kundtun. Im Regelfall erfolgt dies durch den Abschluß eines Maklervertrages in Form eines Verkaufsauftrages mit dem Immobilienverkäufer, oder durch einen Suchauftrag oder Maklervertrag (Nachweisbestätigung) mit dem Kaufinteressenten einer Immobilie.
Für einen Immobilienverkäufer bedeutet der Begriff, provisionsfrei verkaufen, dass er bei einer Beauftragung / Zusammenarbeit mit einem Makler keine Erfolgsprovision an diesen zahlt. Bedingt durch die neuerliche Gesetzgebung ist dies unmöglich. Dennoch werben einige Makler mit dem Slogan: „Provisionsfrei für den Verkäufer“. In den USA und Kanada wird dies seit Jahrzehnten mit den Verkäufern so praktiziert.
„Unsere Maklerprovision zahlt der Käufer mit dem Kaufpreis“
„Sie werden von unserer Dienstleistung finanziell nicht belastet“
Bei dieser Vorgehensweise wird die gesamte Maklerprovision eingepreist und ist dann im späteren Angebotspreis enthalten. Hat einen weiteren verkaufspsychologischen Vorteil: die Immobilie wird „ohne zusätzliche Käuferprovision“ angeboten und hebt sich damit von fast allen anderen Angeboten erheblich ab, produziert wesentlich mehr Interesse und Anfragen von Kaufinteressenten. Denn das ist klar, kein Käufer zahlt gern eine zusätzliche Maklerprovision, unabhängig davon, ob der Makler gut, professionell und seriös gearbeitet hat. Neben der anfallenden Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 % (NRW) und den Kaufnebenkosten für Notar und Gericht (ca. 2 %) kommen da inklusive einer zusätzlichen Käuferprovision schnell über 10 % an Kaufnebenkosten zusammen. Das sprengt oft die Finanzierbarkeit für den Käufer, denn Banken finanzieren die sog. Kaufnebenkosten nicht mit. Ergo versucht der Käufer zu verhandeln, macht Ihre schöne Immobilie schlecht und versucht den Kaufpreis um diese mindestens 10 % zu drücken. Ein guter Makler kennt das und kann es handeln. Verkäufer sind oft beleidigt.
Immobilie, Haus oder Wohnung provisionsfrei verkaufen
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung provisionsfrei verkaufen und direkt einen Makler beauftragen?
Auf Grund der neuen gesetzlichen Regelung „Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf“ kann Ihnen kein Makler seine Dienstleistung mehr „kostenfrei“ anbieten, ansonsten dürfte er vom Käufer auch keine Provision verlangen.
amarc21 Immobilien arbeitet bereits seit dem Jahr 2000 nach der vom Gesetzgeber gewünschten Form und nutzt dabei alle verkaufspsychologischen Vorteile zum Wohle seiner Auftraggeber, der Immobilienverkäufer.
Wie einfach das funktioniert erklären wir Ihnen jetzt:
Sie haben eine Preisvorstellung, der amarc21 Makler erstellt als Sachverständiger für Immobilienbewertungen nach Objektbesichtigung und Datenaufnahme eine Marktpreisermittlung. Gemeinsam legen wir dann den sogenannten Zielpreis für Ihre Immobilie fest. Nehmen wir einmal an, es wären € 100.000,- Die Vertriebskosten, die Provision, betragen € 6.000,- inkl. Mwst.
Der amarc21 Immobilien-Makler bietet Ihre Immobilie für € 106.000,- an. Der Käufer zahlt keine zusätzliche Provision an den Makler, das erhöht die Anzahl der Anfragen, die Anzahl der Kaufinteressenten immens. Sie, der Verkäufer übernehmen vertraglich die Vertriebskosten (Provision) zu 100 % und nach Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer und Abzug der von Ihnen an amarc21 zu zahlenden Provision verbleiben im optimalen Fall € 100.000,- (der Zielpreis).
Nach diesem Prinzip arbeiten Immobilienmakler in USA und Kanada schon seit 1980.
Vorteil für Sie als Verkäufer:
Der Makler ist einseitige Interessenvertretung des Verkäufers, seines Auftraggebers.
Die Hemmschwelle „zusätzliche Maklerprovision“ entfällt komplett. Immer mehr Kaufinteressenten wenden sich an Makler, bei denen keine zusätzliche Provision anfällt.
Jeder Käufer orientiert sich als erstes am Angebotspreis (€ 106.000,-). Liegt dieser in seinem Rahmen, nimmt er Kontakt auf. Die Kaufpreisfinanzierung wird einfacher für den Käufer, denn Banken finanzieren zusätzliche Maklerprovisionen nicht mit. Dies reduziert dann sogar die Eigenkapitalbasis des Käufers.
Sie möchten Ihre Immobilie über einen amarc21 Makler verkaufen? Dann schreiben Sie uns jetzt!
Privatverkauf? Nein Danke!
Immobilie, Haus oder Wohnung provisionsfrei kaufen
Hier finden Sie momentan alle amarc21 Immobilienangebote mit dem Hinweis: „keine zusätzliche Käuferprovision“.
| Objektnummer | 631-121271 |
| Objekttyp | Eigentumswohnung |
| PLZ | 50389 |
| Ort | Wesseling |
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
| Kaufpreis | 100.000 € |
> Zum Exposé
| Objektnummer | 10-121263 |
| Objekttyp | Land/Forstwirtschaft |
| PLZ | 32312 |
| Ort | Lübbecke |
| Bundesland | Nordrhein-Westfalen |
| Kaufpreis | 149.000 € |
> Zum Exposé
| Objektnummer | 10-121260 |
| Objekttyp | Bauernhaus |
| PLZ | 27305 |
| Ort | Bruchhausen-Vilsen |
| Bundesland | Niedersachsen |
| Wohnfläche | 212 m² |
| Kaufpreis | 695.000 € |
> Zum Exposé
| Objektnummer | 10-121248 |
| Objekttyp | Bauernhaus |
| PLZ | 49733 |
| Ort | Haren |
| Bundesland | Niedersachsen |
| Wohnfläche | 300 m² |
| Kaufpreis | 745.000 € |
> Zum Exposé
Erhalten Sie neue amarc21 Immobilienangebote 14 Tage früher als andere!
Bei amarc21 Immobilien gelistete Kaufinteressenten erhalten vorab alle neuen Angebote per Email. Erst nach 14 Tagen nach Auftragserteilung gehen die Angebote in die Portale online.
Sie verschaffen sich also einen guten zeitlichen Vorsprung.
„Provisionsfrei“, liebe Kaufinteressenten gibt es in dieser hier geschriebenen Form nicht. Kein Makler arbeitet umsonst. Entweder zahlt man als Käufer eine „Käuferprovision“ direkt an den Makler, oder aber die Vertriebskosten, die Provision, sind im Angebotspreis enthalten.
Sofern der Makler seriös, qualifiziert und zuverlässig arbeitet erhalten Sie immer eine geldwerte, gute Gegenleistung für Ihr Geld.
Welche Vorteile gibt es denn für Sie als Käufer bei der hier beschriebenen Provisionsregelung eines amarc21 Immobilienmaklers?
- Der „Geheimverkauf“ fällt komplett weg. Sie erhalten sofort die Adresse der Immobilie
- Sie müssen nicht erst eine Unterschrift leisten (Nachweis- und Provisionsvertrag) damit der Makler Ihnen die Anschrift der Immobilie mitteilt und Sie wirklich erst einmal schauen können, ob Ihnen die Lage und die Optik der Immobilie überhaupt gefällt.
- Widerrufsbelehrung für den Maklervertrag entfällt
- Gemäß Vorgaben Datenschutz und Datenverarbeitung ist lediglich eine schriftliche Anfrage über das Kontaktformular notwendig.
- Die Bank finanziert die anfallenden Vertriebskosten indirekt mit, denn sie sind im Kaufpreis enthalten
14 Fragen, die Sie beim privaten Immobilienverkauf beschäftigen sollten:
- Wie viel ist meine Immobilie wert und wie erziele ich den optimalen Preis?
- Wie präsentiere ich meine Immobilie am besten?
- Wie finde ich den richtigen Käufer, welche Zielgruppe spreche ich an?
- Mit welchen Unterlagen kann ich Kaufinteressenten bei der Entscheidung helfen?
- Wie vermeide ich unnötige Besichtigungen?
- Wen lasse ich besichtigen?
- Wie gestalte ich die Besichtigungstermine?
- Wie prüfe ich die Seriösität und die Bonität der Kaufinteressenten?
- Jetzige Finanzierung, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Sind steuerliche Aspekte zu beachten?
- Wer prüft, ob im Grundbuch Auflagen bestehen, die den Verkauf behindern?
- Wer vertritt meine Interessen beim Notar?
- Welche Rechte und Pflichten gibt es für mich als Verkäufer?
- Wie schütze ich mich vor ungerechtfertigten Forderungen des Käufers?
Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung doch lieber privat und ohne Makler verkaufen?
Worauf müssen Sie beim privaten Immobilienverkauf achten? Unser Ratgeber mit den besten Profi-Tipps:
Tipp 1: Ohne Makler privat Haus oder Wohnung verkaufen: Gesundes Misstrauen ist wichtig!
Es kann viele gute Gründe geben, eine Immobilie privat ohne Makler zu verkaufen. Doch gilt es ein paar „Nettigkeiten“ bei so einer Angelegenheit zu beachten. Aber:
Gehen die meisten privaten Immobilienverkäufe wirklich gut?
Denn wenn man einzelnen Berichten aus der Nachbarschaft glaubt, sieht es so aus, als wäre es leicht, eine Immobilie privat ohne Makler zu verkaufen oder ein Immobilienmakler ist völlig sinnlos. Aber die erstaunliche und unvermutete Wahrheit ist oft völlig anders.
Grund: verborgene Psychologie und Schamgefühl
Denn wer privat eine Immobilie verkauft und einen großen Reinfall erlebt, übers Ohr gehauen wird und viel Geld verliert, erzählt es Ihnen garantiert nicht, sondern ärgert sich privat und schweigt aus Scham.
Die unfassbare Folge ist, dass nur positive Erlebnisse im Privatverkauf im Bekanntenkreis weitererzählt werden. Es entsteht dann bei den Zuhörern der naheliegende Eindruck, dass 100% der Privatverkäufe glatt gehen. Die bittere Wahrheit ist, dass dies jedoch leider nicht so ist. Nach dem Notartermin hat der Verkäufer keine Chance mehr, eine schlechte Entscheidung rückgängig zu machen.
Informieren Sie sich daher umfassend mit diesem Ratgeber und ziehen scheuen Sie sich nicht, befreundete Fach-Ratgeber wie zum Beispiel einen Rechtsanwalt, Steuerberater, Gebäudesachverständigen oder Energieberater hinzuzuziehen, falls Sie sich auf dem einen oder anderen Fachgebiet nicht so sicher fühlen. Auch Immobilienmakler müssen in speziellen Fragen selbst einen Anwalt oder Steuerberater oder auch Energieberater fragen und wissen nicht alles. Es ist daher keine Schande, sich Fachwissen einzukaufen. Daher berücksichtigen Sie den nächsten Tipp:
Tipp 2: Ohne Makler Haus / Wohnung privat verkaufen: Profi-Wissen einkaufen
Wenn Sie eine Immobilie privat verkaufen, geht es ja üblicherweise um einen Großteil Ihres Vermögens. Sich umfassend und ausführlich zu informieren, ist daher eines jeden Verkäufers Pflicht.
Es gibt abseits der Immobilienmakler viele Berufsgruppen, die Ihnen ebenfalls weiterhelfen können, wenn Sie eine Immobilie ohne Makler verkaufen wollen. Angefangen von Gebäudesachverständigen, Steuerberatern, Architekten, Energieberater bis hin zu dem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Falls Sie sich nicht sicher sind, ist es keine Schande, sich guten Rat zu holen. In vielen Fällen ist ein Fachgebietsrat sogar besser, als die „Meinung“ eines Maklers. Der Immobilie-verkaufen-Ratgeber empfiehlt Ihnen daher:
Eine Rechtsberatung kostet vor dem Rechtsstreit nur wenige Hundert Euro, danach oft viele Tausend Euro.
Tipp 3: Privat Immobilie verkaufen: Den richtigen Marktwert bestimmen. „Die Gutachterausschüsse der Gemeinden helfen bei der Ermittlung des Immobilienwertes“
Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen UND falls Sie das nicht eigens gelernt haben, lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem Profi schätzen. Wählen Sie dabei nicht den Maklerkollegen, der am dringendsten einen Auftrag sucht und daher versucht, bei Ihnen mit einem „hohen“ Wert Eindruck zu schinden! Sein Ideal ist es, dass Sie mit einem unrealistischen Preis sich die Hörner abstoßen, und am Ende doch er den Auftrag erhält.
Der Immobilie-verkaufen-Ratgeber empfiehlt Ihnen: Nehmen Sie ersatzweise doch mal mit dem Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde Kontakt auf. Dieser kann in vielen Fällen einen wirklich realistischen Sachwert oder Marktwert ermitteln, auf dem Sie Ihre Marketingstrategie aufbauen können. Gutachten der Gutachterschüsse sind meist recht günstig im Vergleich zu anderen Alternativen und sie haben keinen nervigen Makler im Nacken. Informieren Sie sich also daher zuerst mal bei Ihrer Gemeinde, was dieser Dienst kostet: Merke: der falsche Preis ist die Lizenz zum Geld verbrennen.
Tipp 4: Privat Immobilie verkaufen: Den richtigen Startzeitpunkt finden
„6-12 Monate bis zum Geldeingang einplanen!“
Wann sollte man mit dem Verkauf der Immobilie beginnen? Erst, wenn man etwas Neues gefunden hat oder schon deutlich früher?
Die Empfehlung des Immobilie-verkaufen-Ratgebers ist: Frühestens dann zu beginnen, wenn alle Unterlagen (siehe Punkt Unterlagen) vollständig vorliegen, jedoch schon bevor Sie etwas Neues gefunden haben. Viele Verkäufer machen den Fehler, zu warten, bis sie etwas tolles Neues gefunden haben, und benötigen dann in sehr kurzer Zeit einen Käufer für genau den richtigen Wunschpreis. Beachten Sie, wenn Sie Ihre Immobilien privat verkaufen: Der Immobilie-verkaufen-Ratgeber warnt: „So unvorbereitet und mit Zeitdruck in den Verkauf zu gehen, bedeutet am Ende, dass ein Notverkauf wegen neuer Verbindlichkeiten über den Preis stattfinden wird.“
Haben Sie sich jedoch schon mehrere Monate zuvor Gedanken gemacht und den Verkauf vorbereitet, kann es auch andersherum sein, dass Sie bereits einen Käufer haben, und dann ganz entspannt nach Ihrer neuen Traumimmobilie suchen und dabei genau wissen, wo Ihr Budgetrahmen Sie hinführen kann. Ein neuer Käufer lässt Sie durchaus schon mal gerne 6-12 Monate weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen, wenn er echtes Interesse hat.
Merke: Ein Verkauf benötigt mit allen Phasen vom Start bis zu dem Zeitpunkt, bis das Geld auf Ihrem Konto ist, zwischen 6 und 12 Monate!
Tipp 5: Privat Immobilie verkaufen: Alle Unterlagen parat haben
Viele Privatverkäufer machen den Fehler, ihre Vermarktung mit der Kleinanzeige in der örtlichen Zeitung zu starten, um dann mal abzuwarten, was so passiert. amarc21 weiß: Es kann sein, dass gar nichts passiert. Wer jetzt denkt, dass er eventuell zu teuer angeboten hat, und mit dem Preis nachlässt, macht den ersten Fehler. Es kann aber auch sein, dass einem die Bude eingerannt wird. Wer jetzt denkt, dass er zu günstig war, oder dass der Verkauf jetzt von selbst läuft, macht abermals einen Fehler. Falls Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, beginnen Sie Ihre Vermarktung mit dem Sammeln von Informationen. Legen Sie sich eine Kartei an mit vergleichbaren Immobilien im Umkreis. Das sind Ihre Mitbewerber, die ebenfalls um die Gunst geneigter Käufer buhlen.
Stellen Sie folgende Unterlagen zusammen:
Grundbuchauszug
Baulasten
Altlasten
Erschließungskosten
Grundrisse
Wohnflächen- und Kubaturberechnungen
Amtlicher Lageplan
Energieausweis
Stellen Sie eine Liste von Vorteilen auf, die Ihre Immobilie im Vergleich zu Ihren Mitbewerbern einmalig macht.
Tipp 6: Privat Immobilie verkaufen: Ein Energieausweis ist Pflicht!
Egal wie aufwändig oder scheinbar kostenintensiv für Ihre Immobilie ein Energieausweis ist, so zahlt er sich immer aus. Einmal abgesehen davon, ist er inzwischen gesetzlich vorgeschrieben und kann bei Fehlen einen ganzen Kauf platzen lassen oder zu Rückzahlungsforderungen führen. Der Immobilien-verkaufen-Ratgeber warnt: „Sind Sanierungsmaßnahmen nötig, die aus einem Energieausweis ersichtlich gewesen wären, könnte ein Käufer bei Fehlen des Energieausweises auf die Idee kommen, von Ihnen Schadenersatz zu verlangen und das nicht nur, weil Sie Ihre Immobilien privat verkaufen.“
Merke: Das Fehlen eines Energieausweises kann teuer werden.
Tipp 7: Vermeiden Sie Besichtigungstourismus. „Erstellen Sie ein ausführliches Exposé!“
Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, beachten Sie bitte: Egal wie sehr es Ihnen gefällt, wenn viele Menschen Ihre Immobilie besichtigen, es kommt darauf an, dass die richtigen Menschen Ihre Immobilie besichtigen. Dafür hilft es, ein ausführliches Exposé zu erstellen. In das Exposé sollen alle Informationen hinein, die ein Kaufinteressent im Vorfeld braucht, um zu erahnen, ob es die richtige Immobilie ist. Gerade diejenigen, die schon erfolglos lange gesucht haben, möchten gerne mehr Informationen haben, bevor sie sich in Bewegung setzen. Die, die ohne weiteres an jeder Besichtigung teilnehmen, sind noch am Anfang ihrer Suche und werden ganz sicher nicht kaufen.
Mit einem richtig guten Exposé vermeiden Sie unnötige Besichtigungstermine und haben eine höhere Wahrscheinlichkeit, besonders interessante Käuferschichten für Ihre Immobilie zu gewinnen (Beispiel der Chefarzt, der nur wenig Zeit hat und sich noch nie für eine Loseblattsammlung in Bewegung gesetzt hat).
Merke: Den Wert einer Immobilie erkennt man auch immer daran, wie viel Aufwand dem Verkäufer das Exposee wert war.
Tipp 8: Mit einem guten Exposé können Sie auch privat Immobilien verkaufen – ganz einfach.
„Die Qualität des Exposees spiegelt den Wert Ihrer Immobilie wieder!“
Wenn Sie privat Immobilien verkaufen möchten, beachten Sie bitte: Die Qualität des Exposees ist der erste Eindruck, den ein Käufer von Ihrer Immobilie gewinnt. Ist das Exposee sehr gut, könnte der Käufer auf die Idee kommen, dass die Immobilie es wohl wert war, sich so viel Mühe zu geben.
Der Immobilien-verkaufen-Ratgeber warnt: „Ist es dagegen schlampig und unvollständig zusammengestellt, entsteht leicht der Eindruck, dass die Immobilie wohl den Mehraufwand gar nicht wert ist“. Die Immobilie – selbst wenn es ein Schloss wäre – wird damit schon uninteressant für die meisten Käufer.
Fazit: Das, was Ihnen die Immobilie wert ist, spiegelt sich in der Qualität des Exposees.
Tipp 9: Nehmen Sie sich einen Profi-Fotografen. „Das Foto ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie!“
Der Profi sieht Ihre Immobilie ganz anders. Er achtet auf den „Hintergrund“ und wählt Perspektiven, die Ihre Immobilie ins rechte Licht rücken. So können Sie erfolgreich Ihre Immobilien privat verkaufen, denn er fotografiert keine WCs mit geöffneten Klo-Deckeln, er bittet Sie, die pinken Handtücher im Bad durch weiße auszutauschen und lässt Sie noch kleine Handgriffe tätigen, bevor er das perfekte Foto schießt. Idealerweise kann Ihr Profi-Fotograf auch mit Weitwinkel-Aufnahmen dienen oder Panoramabilder erstellen. Als erstes Aushängeschild Ihrer Immobilie sollten Sie auf jeden Fall diesen Aufwand betreiben. Oder ist Ihre Immobile es nicht wert, dass man vernünftige Fotos erstellt? All das kommt im Unterbewusstsein des Käufers an. Nicht selten haben wir Immobilien im Angebot, die schon zuvor „versucht“ wurden, privat zu verkaufen. Nicht selten über Jahre hinweg. Wir wenden dann unsere professionelle Immobilienphotographie an und finden oft schon beim ersten Besichtigungstermin den Käufer.
Tipp 10: Besichtigungstermine perfekt vorbereiten. „Aufräumen, Lüften und Co.“
Sie haben jetzt alle Unterlagen zusammen, haben ein perfektes Exposee erstellt, in allen wichtigen großen Immobilienbörsen und in Tageszeitungen inseriert, haben allen Interessenten vorab das Exposee zugesandt und jetzt melden sich genau die Interessenten, die schon wissen, dass Ihre Immobilie vermutlich genau richtig ist. Also haben Sie schon viel Aufwand in jeden Interessenten der jetzt kommt gesteckt. Nun möchten Sie mit kleinen Unachtsamkeiten diesen Interessenten nicht vergraulen. amarc21 empfiehlt: Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, nehmen Sie sich vor dem Besichtigungstermin etwas Zeit, aufzuräumen und zu putzen, Ordnung zu machen und für eine frische, luftige, unbeschwerte und angenehme Atmosphäre zu sorgen.
Fazit: Ein Immobilienkäufer möchte den „Wert“ der Immobilie bei einer Besichtigung „erfühlen“. Wenn Ihnen die Immobilie es nicht wert war, dass Sie einmal aufräumen und putzen, dann wird sie dem Käufer auch nicht wertvoll erscheinen.
Wenn Sie Ihr Haus / Wohnung privat ohne Makler verkaufen, müssen Sie aber auch mit einigen Hürden rechnen, und sich daher entsprechend besonders gut vorbereiten, um keine Nachteile zu erfahren.
Rat 1: Zielgruppenproblem
Der erste Nachteil, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, ist, dass Sie bestimmte Zielgruppen überhaupt nicht erreichen können. Es gibt bestimmte Käuferschichten, die aufgrund ihrer sozialen Lage und Stellung in der Arbeitswelt nur sehr wenig Zeit haben. Denken Sie an Ärzte, Professoren, Führungskräfte, Abteilungsleiter, Geschäftsführer, Piloten, etc…
Falls Ihre Immobilie für diese Zielgruppen nicht geeignet ist, überspringen Sie die nächsten Zeilen.
Diese Zielgruppen sind dafür prädestiniert, wenig Zeit zu haben. Darum wenden diese sich häufig an Immobilienmakler und bitten sie, eine geeignete Immobilie zu suchen. Mit Privatinseraten und Inseraten im Internet werden Sie diese hoch erfreuliche Käuferschicht niemals erreichen. Falls sich Ihre Immobilie aber in einem Hochpreis-Segment befindet, dann sollten Sie entweder stark erhöhte Vermarktungszeit einplanen, falls Sie es privat versuchen, oder alternativ doch über die Zusammenarbeit mit einem guten Makler nachdenken.
Fazit: Besonders solvente Käuferschichten mit besonders wenig Zeit werden durch Privatmarketing nur unvollkommen erschlossen.
Ebenso ist zu bedenken, dass Menschen, die gezielt Immobilien von Privat kaufen, hoffen, damit Geld sparen zu können. Sie können sich fragen, welches Geld wollen sie sparen. Diese Menschen sind auf der Suche nach Schnäppchen, oft aufgrund begrenzten finanziellen Spielräumen. Dieses Klientel finden Sie nur auf dem Privatmarkt, da ein Immobilienmakler schon aus Prinzip nicht in das Beuteschema eines Schnäppchenjägers fällt.
Merke: Als Privatverkäufer muss man damit rechnen, als Interessenten überproportional viele Schnäppchenjäger anzuziehen.
Rat 2: Der Zeitaufwand
Der nächste Nachteil, wenn Sie Ihre Immobilien ohne Immobilienmakler verkaufen ist, dass Sie für nicht alltägliche Tätigkeiten viel Zeit einplanen müssen. ein Makler stellt Ihre Immobilie zum Beispiel in viele Immobilienportale ein. Wenn Sie das als Privatanbieter machen wollen, müssen Sie dafür jedes Mal viele Stunden aufwenden, abgesehen von den entstehenden Kosten. Wenn Sie diesen Aufwand scheuen und stattdessen den vermeintlich günstigen Weg wählen, nämlich Ihre Inserate in Immobilienbörsen als 3-Monats-Abo abschließen, werden Sie nach wenigen Wochen nur noch als „nicht aktuelle“ Anzeige einsortiert.
Fazit: Wenn Sie Immobilien ohne Makler verkaufen und genauso effektiv wie ein Makler sein möchten, müssen Sie sehr viel Zeit und höhere Kosten einplanen.
Rat 3: Das Finanzierungsdilemma
Dieser Nachteil ist vielleicht einer der wichtigsten, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen wollen. Denn Sie haben einen Konkurrenten, den Sie vermutlich noch nicht einmal kennen. In den häufigsten Fällen möchten Immobilien-Interessenten eine Immobilie über ihre langjährige Hausbank finanzieren. Diese Hausbanken haben aber meist eigene Immobilienabteilungen. Falls es der Hausbank gelingt, dem Kaufinteressenten eine eigene Immobilie statt Ihrer Immobilie zu verkaufen, hat der Finanzierungsberater der Hausbank einen Bonus verdient.
Merke: Die Hausbank deines Kaufinteressenten kann zu deinem ärgsten Konkurrenten werden, wenn diese eine andere Immobilie aus dem eigenen Bestand dem Interessenten schmackhaft machen wollen.
Unterlagen für die Finanzierung
Die Vorgaben einer Finanzierungszusage für die Banken sind seit einiger Zeit vom Gesetzgeber deutlich verschärft worden. Früher konnte der Filialleiter im Regelfall Finanzierungen bis € 500.000,- selbst und allein zusagen. Das geht heute nicht mehr. Es gilt das 4 bzw. 6 Augen Prinzip. Die Bearbeitung des Kreditantrages erfolgt erst, wenn alle Unterlagen lückenlos vorliegen. Fehlt auch nur ein Dokument verlängert dies die Bearbeitungszeit unserer Erfahrung nach um 4 bis 6 Wochen. In dieser Zeit des Wartens kann der Interessent eine bessere Immobilie finden und die Zusage für Ihr Objekt zurückziehen. Beachten Sie, die Immobilie ist erst verkauft, wenn den Notarvertrag unterschreiben ist. Wirklich verkauft ist sie aber auch erst, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist.
amarc21 Immobilienmakler bereiten mittels einer gesonderten Software alle Finanzierungs-relevanten Daten und Unterlagen Ihrer Immobilie auf und können diese der Bank komplett und gebündelt zukommen lassen. Ergänzend dazu natürlich auch alle notwendigen Daten und Unterlagen des Käufers. amarc21 Immobilienmakler erreichen schriftliche Finanzierungs-zusagen meist innerhalb von nur 14 Tagen.
Rat 4: Das Sicherheits-Dilemma
Wenn Sie Ihre Immobilie privat ohne Immobilienmakler verkaufen, haben Sie auch das Problem, dass Sie nur unvollkommen die Bonität Ihres Interessenten prüfen können. Sie sind als Privatperson in den wenigsten Fällen Mitglied einer größeren Auskunftei oder haben in den allerwenigsten Fällen einen Zugang zum Vollstreckungsportal Ihres Bundeslandes. Ihre Möglichkeiten die Bonität zu prüfen, beschränken sich auf die Aussagen des Käufers und seiner Bank.
Merke: Als Privatverkäufer haben Sie kaum die Möglichkeiten, im Vorfeld die Bonität zu prüfen, wie sie einem professionellen Immobilienmakler zur Verfügung stehen.
Rat 5: Notarvertrag
Auch damit müssen Sie leben, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen. Sie müssen sich tief in die Materie einarbeiten, um den Notarvertrag entsprechend Ihrer Ziele zu gestalten. Der Notar ist entgegen der landläufigen Meinung nicht dazu da, den Verkäufer vor einem unvorteilhaften Geschäft zu schützen, sondern lediglich den Willen der Kunden zu beurkunden.
Merke: Der Notarvertrag sollte Ihnen mindestens 2 Wochen vor dem Notartermin vorliegen, um ihn von einem Fachanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Was für einen Immobilienmakler alltägliches Geschäft ist, nämlich darauf zu achten, dass der Notarvertrag in Ihrem Sinne abgefasst wird, müssen Sie als Privatverkäufer auf eigene Verantwortung selbst prüfen lassen.
Rat 6: Die Neutralität
Manche Menschen sind höflich und manche sind noch viel höflicher. Wenn Sie Ihre Immobilien ohne Immobilienmakler verkaufen, kann es sein, dass bei einer Besichtigung die Interessenten aus Höflichkeit Ihnen die Kritikpunkte nicht mitteilen, schweigend von dannen ziehen und am Ende den Kauf ablehnen. Bei der Besichtigung mit einem Immobilienmakler fällt es aber auch höflichen Menschen viel leichter, einen Kritikpunkt zu äußern. Kann dieser dann von den Verkäufern schnell behoben werden, sind diese Interessenten als potentielle Käufer nicht verloren. Merke: Als privater Immobilienverkäufer werden Sie von höflichen Menschen niemals die Wahrheit erfahren.
Rat 7: Fragen, die Sie nie klären können
Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, müssen Sie sich damit abfinden, dass Sie folgende Fragen nie abschließend werden klären können:
Ist der mir jetzt gebotene Preis der maximal mögliche oder würde ich noch mehr bekommen, wenn ich
- a) länger suche oder
- b) noch mehr in die Werbung investiere?
Wann ist der richtige Zeitpunkt, mit dem Preis nachzugeben?
Habe ich genug Aufwand betrieben, um alle potentielle Interessenten zu finden oder gibt es Interessenten, die ich noch nicht erreicht habe?
Ist der Notar neutral gewesen, obwohl er von der Gegenseite bezahlt wurde?
Hätte der jetzige Interessent auch mehr bezahlt?
Wieviel mehr hätte ich mit einem professionellen Immobilienmakler erreichen können?
Fazit: Sie werden als Privatverkäufer niemals eine „Gewissheit“ bekommen, das Beste aus Ihrer Immobilie herausgeholt zu haben oder den Meistbietenden auch gefunden zu haben. Sie werden sich auf Ihr Bauchgefühlt verlassen müssen, und darauf, dass es „Zufriedenheit“ signalisiert.
Rat 8: Erreichbarkeit
Ein weiterer wesentlicher Punkt, mit dem Sie einfach leben müssen, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Immobilienmakler verkaufen, ist, dass Sie niemals die Erreichbarkeit eines Immobilienprofis toppen können. Selbst wenn Sie Ihre Handynummer angeben, können Sie als durchschnittlicher berufstätiger Mensch nicht so erreichbar sein, wie zum Beispiel ein Immobilienmakler, der ein eigenes Callcenter betreibt, wie es zum Beispiel bei vielen Maklern der Fall ist. Denn wir wissen genau, ein Interessent spricht nicht gerne auf den Anrufbeantworter, vergisst eventuell die Rückrufnummer aufzusprechen und hat seine Rufnummer unterdrückt, so dass Sie nicht zurückrufen können. Vielleicht probiert er maximal, Sie 3x zu erreichen. Da er mehrere Immobilien anfragt, merkt er sich nicht einmal, wen er noch nicht erreicht hat, sondern reagiert nur auf die Rückläufer. So einen Kunden verlieren Sie, ohne dass Sie auch nur den Hauch einer Chance haben. Merke: Es ist außerordentlich wichtig, dass Sie für potentielle Interessenten immer gut erreichbar sind. Richten Sie Weiterleitungen ein und vermeiden Sie, dass Interessenten auf den Anrufbeantworter sprechen müssen.
Letzter Rat für Privatverkäufer:
In den seltensten Fällen kann ein Privatverkäufer mit einem richtig guten Immobilienmakler mithalten. Richten Sie sich vorsichtshalber auf Rückschläge, Misserfolge und eine frustrierende Zeit oder auf einen Mindererlös ein und planen Sie noch etwas Reservezeit ein für Plan B.
Suchen Sie sich für Plan B schon im Vorfeld einen guten Immobilienmakler, der Ihnen weiterhilft, wenn es nicht so gut klappt. Wir beraten Sie natürlich gern – ganz klar – bundesweit. Gerne zeigen wir Ihnen in einem persönlichen Termin, in welchen Fällen wir für unsere Kunden sogar mehr Erlös durch unser Marketing erreicht haben, als es im Privatverkauf möglich war.
Merke: Ein richtig guter Immobilienmakler kann für Verkäufer oft einen Mehrerlös im Vergleich zu einem Privatverkauf erzielen.
Ein Wohnungsübergabeprotokoll hilft, bei Mängeln zu einem späteren Zeitpunkt Ärger zu vermeiden und unangemessenen Forderungen zur Mängelbeseitigung entgegenzuwirken. Mit einem Wohnungsübergabeprotokoll können Streitigkeiten zwischen Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer vermieden werden und gegenseitiges Vertrauen erhalten bleiben, da die Ausgangssituation zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe im Protokoll geklärt wurde.