Gewerbeimmobilie vermieten
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Viele Gewerbetreibende mieten mittlerweile lieber, als selbst Eigentümer zu werden, was einen Markt für Vermieter von Gewerbeimmobilien erschließt. Dieses Geschäftsfeld zu bespielen, kann selbstverständlich recht komplex sein und viele Fallen stellen, besonders, wenn es um die korrekte Besteuerung der Einnahmen geht. Deshalb möchten wir uns gerne im Folgenden den rechtlichen Grundlagen und einigen sonstigen Tipps für das erfolgreiche Vermieten von Gewerbeimmobilien zuwenden.
Tipps & Antworten zum Thema Gewerbeimmobilie vermieten
Bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien (bzw. noch häufiger bei der privaten Vermietung von Wohnräumen) passiert es, dass die Versteuerung der Mieteinnahmen vergessen, bzw. nicht korrekt durchgeführt wird. Umgekehrt kommt es auch vor, dass zu viel Steuern bezahlt werden, denn viele kennen die Ausnahmen, Absetzmöglichkeiten und Steuernischen nicht.
Für viele Vermieter stellt sich die Frage, ob sie für die Tätigkeit der Vermietung einen Gewerbeschein brauchen, bzw. ein Gewerbe anmelden müssen.
Wenn ein großer Immobilienbestand besteht, bietet sich das durchaus an, sollte aber mit dem Steuerberater sicherheitshalber abgesprochen werden. Wird ein Gewerbe angemeldet, ergeben sich in jedem Fall andere steuerliche Voraussetzungen.
Als gewerblicher Vermieter muss ab gewissen Umsatzgrenzen bzw. abhängig von der gewählten Rechtsform eine doppelte Buchhaltung geführt werden, um Mieteinnahmen und Werbungskosten – also Kosten, um einen Mieter zu finden, Zinsen, Instandhaltung, Abnutzung, etc. – genau bilanzieren zu können. Die Einkommenssteuer wird also umfangreicher ermittelt und im Rahmen des Unternehmens abgeführt. Für die Umsatzsteuer ergeben sich ebenso Unterschiede – dazu aber folgend noch mehr.
Handelt es sich um einen kleineren Bestand an Wohnungen und Anlagen, die vermietet werden, kann man auch als Privatperson vermieten. Die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten werden dann einfach in der Einkommenssteuer–erklärung angegeben und so an das Finanzamt abgeführt.
AfA und Co.: steuerliche Absetzung für Abnutzung
Grundsätzlich werden die Mieteinnahmen für ein bestimmtes Mietobjekt besteuert. Von diesen Einnahmen werden, wie bereits erwähnt, die Werbungskosten abgezogen. Hierzu zählen die im Vorhinein entstandenen Kosten, um einen Mieter zu finden, Instandhaltungskosten, Zinsen, Absetzung für Abnutzung, etc.
Aus dem Bundesministerium für Finanzen heißt hierzu:
„Das bedeutet ganz allgemein, dass der Steuerpflichtige die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes – verteilt auf die Nutzungsdauer – von der Steuer absetzen kann.“
Leistungen, die im Vorfeld der Vermietung anfallen, bezeichnet man als Vorwerbungskosten. Im Umkehrschluss gibt es die Nachwerbungskosten, die man noch abziehen kann, wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde und demnach keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden.
Weiter kann man die Abnutzung des Mietobjekts von der Steuer absetzen. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) wird auf eine Gesamtnutzungsdauer von 66,6 Jahren berechnet und beträgt somit 1,5%. Dazu gelten allerdings je nach Gebäude, Bauart und -jahr verschiedene Bestimmungen.
Bei der Umsatzbesteuerung von Gewerbegrundstücken gilt die sogenannte unechte Steuerbefreiung. Das bedeutet, dass man keine Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen muss, man sich im Gegenzug, etwa für Instandhaltungskosten etc., auch keine Vorsteuer zurückholen kann. Das gilt lediglich für Vermieter an vorsteuerabzugsberechtige Unternehmen.
Als gewerblicher Vermieter hat man in diesen Fällen allerdings das Recht auf die Befreiung zu verzichten, also den gewöhnlichen Steuersatz abzuführen und ist dafür auch wieder vorsteuerabzugsberechtigt. Das gilt allerdings nur, wenn der vermietete Immobilienbestand zu mindestens 95% von steuerpflichtigen Unternehmen gemietet wird.
Wird ein Teil der Nutzfläche zu privaten Wohnzwecken genutzt, muss dieser Teil zu versteuert werden. Auch bei der Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen fällt der Normalsteuersatz an.
„Besondere Verhältnisse“
Unter „besondere Verhältnisse“ fallen etwa die private oder betriebliche Eigennutzung eines Objekts, Miteigentümerschaft einer Liegenschaft und die Vermietung an Angehörige. In diesen Fällen gelten unter anderem folgende Regelungen:
- Die private und betriebliche Eigennutzung des Vermietersmuss zu steuerlichen Zwecken klar getrennt sein. Die Nutzfläche, die in privater Verwendung ist, wird von steuerlichen Belangen ausgeschlossen, im Gegensatz zu den betrieblich genutzten Bereichen. Aufwendungen, die dort getätigt werden, fallen dementsprechend nicht unter Betriebsausgaben und können dementsprechend als Betriebsausgaben abgezogen werden.
- Im Falle einer Hausgemeinschaft mit mehreren Miteigentümernkönnen die AfA-Beträge verschieden ausfallen.
- Vermietet man an Familienangehörige zu einem unverhältnismäßig geringeren Mietzins, wird dies steuerlich nicht anerkannt.
Für gewerbetreibende Mieter gibt es die Möglichkeit eine Konkurrenzklausel in den Mietvertrag aufnehmen zu lassen. Diese besagt, dass der Vermieter keine seiner anderen Objekte an Konkurrenzunternehmen des Mieters vergeben darf. Die Klausel an sich kann man ohne weiteres in den Vertrag mitaufnehmen. Als Vermieter sollte man allerdings darauf achten, die Klausel nicht zu weit fassen zu lassen, da man sonst zu viele potentielle Mieter ausschließt.
Damit die Vermietung auch wirklich rentabel sein kann, sollte besonderes Augenmerk auf die Finanzierung gelegt werden. Steht bereits beim Kauf der Immobilie nicht genügend Geld zur Verfügung, besteht die Gefahr, dass später die Mieteinkünfte von den Zinsen für den aufgenommenen Kredit aufgefressen werden. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalstock von etwa 50% des Kaufpreises.
Um aus der Vermietung einen finanziellen Vorteil zu ziehen, ist es selbstverständlich denkbar ungünstig, wenn ein Leerstand des Mietobjekts vorliegt. Keine Mieter – keine Miete – keine Einkünfte aus Mietverhältnissen. Das ist in jedem Fall zu vermeiden, was bereits bei der Auswahl der Immobilie passieren kann. Überlegen Sie sich genau, welche Arten und Lagen für Unternehmer zur Miete besonders attraktiv sind.
amarc21 Hinweis: Aufgrund der Komplexität des Themas empfehlen wir unbedingt mit einem Steuerberater einen Beratungstermin zu vereinbaren.
Gern gibt Ihnen der Deutsche Steuerberaterverband e.V. Empfehlungen
Bei Interessenten spielen auch planungsrechtliche Belange eine Rolle für die Kaufentscheidung.
Für eine geplante Nutzungsänderung des Gewerbeobjekts ist das öffentliche Bau- und Planungsrecht einschl. des Emissionsschutzrechts, die nachbarrechtliche Situation und ggf. die Altlastenfrage zu berücksichtigen. Rechtsgrundlage ist der Bebauungsplan nach Baunutzungsverordnung (kurz BauNVO) in dem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sind. Auch zulässige Nutzungskombi-nationen wie Wohngebäude und nicht störendes Gewerbe sind im Bebauungsplan verzeichnet.