Gewerbeimmobilie mieten
die Besonderheiten im Mietvertrag
Wer auf der Suche nach Büroräumen ist, sollte unter anderem auf eine gute Infrastruktur achten.
Gewerbeimmobilie mieten
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Eine Bäckerei braucht Laufkundschaft – deshalb gilt hier bei der Suche nach der richtigen Gewerbeimmobilie: Lage, Lage, Lage – je zentraler, desto besser.
Mietverträge für Gewerbeimmobilien unterscheiden sich von Verträgen für privat genutzte Immobilien: „Im Gewerbemietrecht stehen sich die Vertragsparteien oft auf Augenhöhe gegenüber“, erklärt Dr. Martin Deitmar, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Deshalb lassen sich Gewerbemietverträge deutlich flexibler gestalten als beispielsweise Wohnraummietverträge.
„Ein Mietverhältnis über Büroflächen weist gänzlich andere Besonderheiten auf als ein Gaststättenmietvertrag. Deshalb eignen sich handelsübliche Formulare nur bedingt“, sagt Hoffmann. Viele Inhalte wie Laufzeit, Entwicklung der Miethöhe, Anfangsinvestitionen oder Rückbaupflichten müssen daher individuell geregelt werden. Daher sollten Mieter von Gewerbeimmobilien die Vertragsinhalte soweit wie möglich entsprechend ihrer Bedürfnisse aushandeln und den Vertrag vom Fachanwalt oder von der Handelskammer überprüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben.
Tipps zum Vertragsabschluss
Um den Vertrag zu besten Konditionen abzuschließen, sollten Gewerbetreibende insbesondere auf folgende Inhalte achten:
Bei Gewerbeimmobilien ist gesetzlich nicht definiert, in welchem Zeitraum und in welcher Höhe der Vermieter die Miete erhöhen darf. Generell ist die Miethöhe im Gewerbemietrecht frei vereinbar. Entsprechend hoch kann diese ausfallen. Sie ist erst dann unzulässig, wenn sie sittenwidrig ist beziehungsweise Wuchertatbestände erfüllt.
„Deshalb sind hier preisindexbezogene Wertsicherungsklauseln üblich“, so Deitmar. Hierbei wird die Miete entsprechend der Inflation und Entwicklung der Lebenshaltungskosten regelmäßig angepasst. Man spricht hierbei von Indexmiete. Im Gegensatz dazu sind Mietstaffelvereinbarungen riskant, da diese die finanzielle Belastung des Mieters auch dann erhöhen, wenn das allgemeine Mietniveau und die Inflation niedrig bleiben. „Der Mieter sollte daher unbedingt prüfen, ob die geforderte Miete und deren vorgesehene Entwicklung einen erfolgreichen Geschäftsbetrieb zulässt“, sagt der Rechtsanwalt.
Abgesehen von der Indexmiete ist eine Mieterhöhung unter anderem nur in bestimmten Fällen möglich:
- Mieter und Vermieter treffen im Vertrag eine entsprechende Vereinbarung.
- Der Vermieter kündigt dem Mieter und legt ihm einen neuen Mietvertrag zu unveränderten Konditionen, aber mit einer höheren Miete, vor.
Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags für beide Seiten ausgeschlossen: „Daher ist es wichtiger, zuerst die Laufzeiten festzulegen – und im Anschluss die Kündigungsfristen“, sagt Deitmar. Damit Mieter und Vermieter flexibel agieren können, sollte die Laufzeit nicht zu lange sein. Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als für ein Jahr geschlossen werden, müssen gemäß §§ 550, 578 BGB schriftlich fixiert werden.
Wird dies missachtet, bedeutet das, dass die Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen sind und den gesetzlichen Kündigungsfristen unterliegen. Um zu verhindern, dass eine der beiden Vertragsparteien den Vertrag vorzeitig aufgrund der fehlenden Schriftform kündigt, sollte eine Schriftformheilungsklausel vereinbart werden. Denn bereits ein kleiner Schriftformmangel – beispielsweise wenn Nebenabreden nicht zu Papier gebracht wurden – kann dazu führen, dass ein auf mehrere Jahre angelegter Mietvertrag frühzeitig gekündigt werden kann. Eine Schriftformheilungsklausel kann dies verhindern, indem sich beide Vertragspartner dazu verpflichten, die Kündigung nicht vorzeitig auszusprechen, weil die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten wurde.
Zu sehr sollten sich Mieter und Vermieter aber nicht auf diese Klausel stützen, denn der Bundesgerichtshof hat noch nicht abschließend darüber entschieden, ob Schriftformklauseln tatsächlich wirksam sind.
Info: Zu kurze Laufzeiten gefährden die Amortisation eigener Investitionen, zu lange Laufzeiten bergen häufig unkalkulierbare Risiken für den Mieter – daher sollte der Mieter Sonderkündigungsrechte vereinbaren.
Investiert der Mieter in seine Geschäftsräume, sollte er darauf achten, dass er bei Ende des Mietvertrags keine kostenpflichtigen Rückbaumaßnahmen durchführen muss. Einzelne Klauseln sind zudem unwirksam – beispielsweise die Pflicht zur Durchführung einer Renovierung bei Beendigung des Mietvertrags. Allerdings kann hieraus eine Individualvereinbarung entstehen, wenn Mieter und Vermieter diesbezüglich verhandeln: „In Einzelfällen kann es für den Mieter daher günstiger sein, bestimmte Klauselinhalte nicht nachzuverhandeln“, rät Rechtsanwalt Martin Deitmar.
Die Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, die Räumlichkeiten zu festgelegten Öffnungszeiten oder im Rahmen bestimmter Kernzeiten entsprechend dem vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen – beispielsweise, wenn es sich um ein Café handelt: „Der Mieter muss bei der Übernahme solcher Pflichten gut abschätzen können, ob er tatsächlich in der Lage sein wird, die im Vertrag vorgesehenen Öffnungszeiten einzuhalten“, erklärt Dietmar.
Generell gilt der gesetzesimmanente Konkurrenzschutz. Entsprechend darf der Vermieter ohne eine abweichende Vereinbarung nicht zulassen, dass seinem Mieter durch einen weiteren hinzukommenden Mieter Wettbewerb gemacht wird. Geschieht dies dennoch, kann sich der Mieter dagegen wehren – beispielsweise indem er eine einstweilige Verfügung beantragt oder die Miete mindert. Da Vermieter aber oftmals den Konkurrenzschutz ausschließen, sollte der Mieter auf eine vertragliche Regelung drängen, welche Art von Wettbewerb unzulässig sein soll. Allerdings lässt sich damit nicht verhindern, dass sich Konkurrenten in benachbarten Objekten niederlassen, die nicht dem Vermieter gehören. Für solche Fälle kann ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden.
Obwohl Miete und Pacht eng verwandt sind, unterscheiden sie sich in einigen Punkten. Während bei einem Mietvertrag der Mieter nur die Räumlichkeiten nutzen kann – hat der Pächter das Recht der Fruchtziehung. Damit kann er nicht nur die Immobilie oder das Grundstück nutzen, sondern auch Früchte daraus ziehen. Das heißt: Er kann beispielsweise die Früchte eines mitverpachteten Obstbaumes selbst verzehren oder verkaufen. Übertragen auf eine Gaststätte bedeutet das, dass der Pächter Theke, Mobiliar und Kochgeschirr nutzen darf, um damit Umsätze zu generieren.