Seit dem 2. August 2026 gelten die zentralen Transparenzpflichten des EU AI Act (Art. 50 KI-VO) verbindlich – und Branchenexperten nennen ausdrücklich ein Beispiel aus der Immobilienbranche: das KI-möblierte Leerstandsfoto im Exposé [1]. Wer als Makler virtuelles Homestaging, KI-Texte oder Chatbots einsetzt, sollte jetzt genau wissen, was Pflicht ist – und was nicht.
Was gilt seit dem 2. August 2026 konkret?
Der AI Act (Verordnung (EU) 2024/1689) ist bereits seit August 2024 in Kraft, doch mit dem 2. August 2026 endete die Übergangsfrist für die meisten verbleibenden Pflichten – darunter die Transparenzregeln nach Art. 50 [2][3]. Ab sofort müssen KI-generierte oder wesentlich KI-bearbeitete Bilder, Texte, Videos und Audioinhalte gekennzeichnet werden, KI-Chats müssen als solche erkennbar sein, und Deepfakes – täuschend echte KI-Inhalte – brauchen einen klaren Hinweis [3][4].
Virtuelles Homestaging: Wann Immobilienfotos gekennzeichnet werden müssen
Am unmittelbarsten betrifft die neue Kennzeichnungspflicht das digitale Möblieren leerer Räume – eine im Immobilienmarketing längst etablierte Praxis [5]. Entscheidend ist, ob ein Tool den Bildinhalt wesentlich verändert oder nicht:
| Bearbeitung | Kennzeichnungspflicht? |
|---|---|
| Helligkeit, Kontrast, Farbkorrektur | Nein – keine wesentliche Veränderung |
| Wegretuschieren eines Risses/Mangels | Ja |
| Virtuelles Möblieren eines leeren Raums | Ja |
| KI-generiertes Foto, das ein Gebäude realistisch zeigt | Ja |
| Entfernen unwesentlicher Elemente (z. B. Personen im Hintergrund) | Nein |
Die Kennzeichnung muss für Interessenten ohne technische Hilfsmittel erkennbar sein – Metadaten oder ein unsichtbares Wasserzeichen reichen nicht aus [4]. In der Praxis bewährt sich ein kurzer, gut sichtbarer Hinweis direkt am Bild, etwa „Einrichtungsvorschlag, virtuell möbliert“ [5]. Die EU-Kommission stellt dafür auch standardisierte Icons in vier Varianten bereit [4].
KI-Texte für Exposés: Wann die Kennzeichnung entfällt
Gute Nachricht für Makler, die KI-Tools zur Formulierung von Objektbeschreibungen nutzen: Wird ein KI-Textentwurf von einem Menschen inhaltlich überprüft und redaktionell maßgeblich überarbeitet, entfällt die Kennzeichnungspflicht [7]. Wird der KI-Text hingegen nur geringfügig verändert und veröffentlicht, muss er als KI-generiert markiert werden – entscheidend ist, wer die redaktionelle Verantwortung trägt [7][8].
Chatbots und KI-gestützte Beratung im Kundenkontakt
Auch beim direkten Kundenkontakt greift die Transparenzpflicht: Nutzer müssen erkennen können, ob sie mit einem Menschen oder einer KI kommunizieren [8]. Ist der KI-Einsatz offensichtlich – etwa ein sichtbar integrierter Chatbot auf der Website – ist keine gesonderte Kennzeichnung nötig. Nutzt ein Makler jedoch im Telefonat oder Chat unbemerkt KI-Unterstützung im Hintergrund, sollte dies offengelegt werden [8].
Fristen und Bußgelder im Überblick
- Seit 2. August 2026: Kennzeichnungspflicht für KI-Inhalte und Chatbot-Transparenz gelten verbindlich [3].
- Bis 2. Dezember 2026: Übergangsfrist für die maschinenlesbare Markierung bereits bestehender Systeme [5].
- Bußgelder: Bis zu 15 Mio. € oder 3 % des weltweiten Jahresumsatzes bei Verstößen gegen die Transparenzpflichten [5][6].
Was bedeutet das für Immobilienmakler konkret?
Wer aktuell Exposés für eine Immobilienvermarktung vorbereitet, sollte bestehende Bildbestände jetzt durchsehen: Welche Fotos wurden virtuell möbliert oder retuschiert, und sind sie entsprechend gekennzeichnet? Für Eigentümer, die eine kostenlose Immobilienbewertung in Auftrag geben, lohnt sich zudem der Hinweis, dass auch KI-gestützte Bewertungsverfahren transparent kommuniziert werden sollten. Ein persönliches Gespräch mit einem lokalen amarc21-Experten hilft dabei, Marketingprozesse rechtssicher aufzustellen, ohne auf die Vorteile moderner KI-Tools verzichten zu müssen.
5 Tipps für Makler im Umgang mit dem AI Act
- Bildbestand prüfen: Alle Exposé-Fotos durchsehen und virtuell möblierte oder retuschierte Aufnahmen sichtbar kennzeichnen.
- Interne Verantwortung festlegen: Eine Person benennen, die redaktionell für KI-generierte Texte und Bilder verantwortlich zeichnet.
- KI-Texte redaktionell prüfen: KI-Entwürfe für Objektbeschreibungen inhaltlich überarbeiten – das spart in vielen Fällen die Kennzeichnungspflicht.
- Chatbots offen kommunizieren: KI-gestützte Kontaktformulare oder Chat-Funktionen klar als solche ausweisen.
- Standard-Hinweise nutzen: Die kostenlosen EU-Icons oder einfache Textzeilen wie „Einrichtungsvorschlag, virtuell möbliert“ konsequent einsetzen.
Fazit: Transparenz statt Technikverzicht
Der AI Act verbietet Maklern nicht den Einsatz von KI im Marketing – er verlangt Transparenz. Wer virtuelles Homestaging, KI-Texte oder Chatbots nutzt, muss dies für Interessenten erkennbar machen. Mit klaren internen Prozessen und einfachen, gut sichtbaren Kennzeichnungen lässt sich das mit überschaubarem Aufwand rechtssicher umsetzen – und schafft zugleich Vertrauen bei Käufern und Mietern.
Quellen
- [1] Docma: Kennzeichnungspflicht für KI-Bilder: sechs Regeln und ein Missverständnis, Juli 2026
- [2] Sage: EU AI Act 2026 für den Mittelstand
- [3] Haufe: Kennzeichnungspflicht für KI-Inhalte gilt ab August 2026
- [4] IHK Köln: KI-Verordnung: Neue Transparenzpflichten ab August 2026
- [5] Dr. Web: Müssen KI-Bilder in Immobilienanzeigen gekennzeichnet sein?
- [6] ki-kanzlei.de: Kennzeichnungspflichten für KI-Inhalte
- [7] Gesellschaft für Datenschutz: KI Kennzeichnungspflicht nach Art. 50 KI-VO
- [8] IHK Köln (s. o.)
Stand der Daten: August 2026 (unmittelbar nach Beginn der Vollanwendung des AI Act am 2. August 2026). Die genannten Regelungen sind Marktinformationen und keine Rechtsberatung; im Einzelfall empfiehlt sich fachkundige Beratung.