Seit dem 29. Juli 2026 ist es amtlich: Das sogenannte Heizungsgesetz gibt es in seiner bisherigen Form nicht mehr. An seine Stelle tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und mit ihm fällt die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch ersatzlos weg. Wer eine Immobilie besitzt, sanieren, verkaufen oder vermieten möchte, sollte jetzt wissen, was sich ändert.
Das Ende der 65-Prozent-Pflicht: Was sich ändert
Das GModG wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet und ist – nach Unterzeichnung durch Bundespräsident Steinmeier trotz rechtlicher Bedenken der Deutschen Umwelthilfe – am 29. Juli 2026 in Kraft getreten [1]. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und setzt auf Technologieoffenheit statt Technologievorgabe: Eigentümer können beim Heizungstausch künftig wieder frei zwischen Gas-, Öl-, Wärmepumpen-, Biomasse-, Hybrid- und Fernwärmelösungen wählen [2].
Alt vs. neu: Die wichtigsten Unterschiede im Überblick
| Regelung | Bisheriges GEG | Neues GModG |
|---|---|---|
| Heizungswahl | 65 % erneuerbare Energien Pflicht | Technologieoffen, auch neue Gas-/Ölheizungen erlaubt |
| Beratungspflicht | Pflichtberatung vor fossiler Heizung | Entfällt |
| Klimafreundlicher Brennstoffanteil | – | „Bio-Treppe“: 10 % ab 2029, steigend bis 60 % ab 2040 |
| Denkmalschutz-Ausnahme (Energieausweis) | Sonderausnahme möglich | Entfällt weitgehend |
| Förderung (BEG) | Bestehend | Wird fortgeführt, sozial fokussierter |
Die „Bio-Treppe“: Neue Pflichten für fossile Heizungen
Wer sich für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, ist von der sogenannten Bio-Treppe (§ 43 GModG) betroffen: Ab 2029 muss ein steigender Anteil des Brennstoffs aus Biomethan, Bioöl oder grünem Wasserstoff stammen – beginnend bei 10 %, über 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 bis hin zu 60 % ab 2040 [3][4]. Kritiker warnen bereits, dass die verfügbaren Mengen an Biobrennstoffen zu gering sein könnten, was mittelfristig zu steigenden Energiepreisen führen dürfte [1].
Was ändert sich für Vermieter? CO2-Kosten und Mieterschutz
Für Vermieter bringt das GModG eine wichtige Neuerung beim Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Ab dem 1. Januar 2028 werden Gasnetzentgelte und CO2-Kosten unabhängig vom energetischen Gebäudezustand hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten der Bio-Treppe – allerdings nur bis zu einem Biobrennstoffanteil von 30 % [4][5]. Für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten wurde zusätzlich eine Härtefallregelung ins Gesetz aufgenommen [1][5].
Was bedeutet das für Eigentümer, die jetzt sanieren, kaufen oder verkaufen wollen?
Die neue Technologieoffenheit verschafft Eigentümern kurzfristig mehr Planungssicherheit – wer aktuell vor einem Immobilienverkauf steht, sollte die neue Rechtslage aber aktiv im Exposé kommunizieren, da Kaufinteressenten zunehmend nach der energetischen Zukunftsfähigkeit fragen. Wer eine kostenlose Immobilienbewertung einholt, erhält Klarheit darüber, wie sich der aktuelle Heizungszustand auf den erzielbaren Preis auswirkt. Für Kaufinteressenten lohnt sich der Blick auf die langfristigen Betriebskosten – denn trotz größerer Wahlfreiheit bleiben CO2-Preis und Bio-Treppe reale Kostenfaktoren einer fossilen Heizung.
5 Tipps für Eigentümer im neuen Rechtsrahmen
- Bestehende Heizung weiterlaufen lassen: Eine Austauschpflicht für funktionierende Anlagen gibt es weiterhin nicht.
- Förderfenster nutzen: Die BEG-Förderung läuft fort, wird aber sozial fokussierter ausgestaltet – Anträge frühzeitig prüfen [1].
- Wirtschaftlichkeit individuell rechnen: Eine neue fossile Heizung ist zwar legal, aber wegen CO2-Preis und Bio-Treppe nicht automatisch die günstigste Option.
- Energieausweis aktuell halten: Die Denkmalschutz-Ausnahme entfällt weitgehend – bei Verkauf oder Vermietung wird er in mehr Fällen Pflicht [3].
- Unabhängige Energieberatung einholen: Auch ohne Beratungspflicht bleibt sie sinnvoll, um Kostenrisiken realistisch einzuschätzen [2].
Fazit: Mehr Freiheit, aber keine Entwarnung bei den Kosten
Das Gebäudemodernisierungsgesetz beendet die starre 65-Prozent-Pflicht und gibt Eigentümern die Heizungswahl zurück. Wer jedoch glaubt, damit sei das Thema Energiekosten vom Tisch, irrt: Bio-Treppe, CO2-Preis und die neue Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern sorgen dafür, dass sich eine fundierte, individuelle Beratung weiterhin auszahlt – ob beim Heizungstausch, beim Kauf oder beim Verkauf einer Immobilie.
Quellen
- [1] Ebner Stolz: Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet – Das Ende des Heizungsgesetzes, Juli 2026
- [2] ADAC: Heizungsgesetz: Das ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
- [3] energie-experten.org: Gebäudemodernisierungsgesetz: Was ändert sich im GModG?
- [4] Deutscher Mieterbund: Stellungnahme zur Änderung des GEG (GModG), Mai 2026
- [5] GÖRG Rechtsanwälte: GModG schafft GEG ab: Was sich ändert und was bleibt, Juli 2026
- [6] Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
Stand der Daten: August 2026 (aktuellste verfügbare Angaben nach Inkrafttreten des GModG). Die genannten Regelungen sind Marktinformationen und keine Rechtsberatung; im Einzelfall empfiehlt sich fachkundige Beratung.