Einfluss der Politik auf Eigentümer und Vermieter gewinnt 2025 deutlich an Bedeutung. Mit dem Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD vom 9. April wurden zahlreiche Änderungen im Miet- und Immobilienrecht angekündigt, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen für private Eigentümer und Vermieter bedeuten. Besonders der Mieterschutz, der Wohnungsbau sowie steuerliche und energetische Rahmenbedingungen wurden umfassend überarbeitet.
Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
Ein zentrales Element des neuen Koalitionsvertrags ist die Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere vier Jahre. Damit dürfen Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten auch bis 2029 nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Eigentümer bedeutet das: Mieterhöhungen bei Neuvermietungen bleiben weiterhin stark reglementiert. Wer investiert, muss langfristiger planen – denn schnelle Rendite durch Mieterhöhungen wird erschwert. Gleichzeitig soll die Mietpreisbremse durch effizientere Kontrollen gestärkt werden, was für Vermieter zusätzliche Dokumentationspflichten bedeuten könnte.
Steuerliche Entlastung bei günstigen Mieten
Ein großer Fortschritt für sozial orientierte Vermieter: Günstige Mieten sollen künftig nicht mehr steuerlich benachteiligt werden. Bisher konnten Mietverhältnisse unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu Kürzungen bei der Werbungskostenabzugsfähigkeit führen. Künftig soll diese Schwelle abgeschafft oder deutlich gesenkt werden, um Vermieter zu entlasten, die bewusst günstig vermieten. Das Ziel der Regierung ist es, bezahlbaren Wohnraum zu fördern, ohne private Anbieter zu bestrafen – eine Maßnahme, die für viele Eigentümer einen echten Anreiz darstellen kann.
Neues Heizungsgesetz ersetzt GEG
Das bislang umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere in Bezug auf die Heizungsmodernisierung, wird durch eine überarbeitete Version ersetzt. Die neue Gesetzgebung soll technologieoffen, sozialverträglich und planungssicher sein. Statt starrer Verbote wird es flexible Lösungen für den Heizungstausch geben, kombiniert mit Förderprogrammen und Übergangsfristen. Für Vermieter bedeutet das: Sie müssen zwar weiter in Energieeffizienz investieren, bekommen aber mehr Zeit und finanzielle Unterstützung dafür. Gerade im Bestand soll die Umstellung auf erneuerbare Heizsysteme erleichtert werden.
Erleichterung beim Kündigungsschutz bei Mietrückständen
Im Mietrecht wird es künftig mehr Schutz für Mieter geben: Wer Mietrückstände anhäuft, kann durch Nachzahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist einmalig auch eine ordentliche Kündigung abwenden – nicht mehr nur eine fristlose. Für Eigentümer bedeutet das einen Rückgang der rechtlichen Handhabe bei Zahlungsausfällen, jedoch nur im Einzelfall. Ziel ist es, Härtefälle zu vermeiden, ohne das System grundlegend aus dem Gleichgewicht zu bringen. Vermieter müssen künftig noch stärker auf das Forderungsmanagement achten und präventiv handeln.
Modernisierung: Kostengrenze für Vereinfachungsverfahren steigt
Bei der Modernisierungsumlage wird das vereinfachte Verfahren angepasst. Künftig steigt die Kostengrenze für die Anwendung von 10.000 auf 20.000 Euro. Vermieter können damit auch größere Modernisierungen leichter und schneller durchführen – allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Gleichzeitig bleiben die Regeln zur Mietsteigerung durch Modernisierung gedeckelt, um Mieter zu schützen. Eigentümer profitieren vor allem von einem effizienteren Verwaltungsprozess und weniger Bürokratie bei Investitionen.
Milieuschutz entfällt für selbstnutzende Eigentümer
Eine wichtige Änderung betrifft den Milieuschutz: Selbstnutzende Eigentümer werden künftig von den Einschränkungen ausgenommen. Das bedeutet, dass sie bauliche Veränderungen an ihrer Immobilie – etwa eine energetische Sanierung oder einen Umbau – ohne Genehmigung der Kommune umsetzen können. Die Regelung schafft mehr Gestaltungsfreiheit für Eigentümer, die ihre Immobilie nicht vermieten, sondern selbst bewohnen. Gerade in Großstädten mit ausgeprägtem Milieuschutz kann dies ein echter Fortschritt sein.
Wohnungsbau-Turbo und staatliche Förderung
Ein sogenannter „Wohnungsbau-Turbo“ soll die Schaffung neuen Wohnraums beschleunigen. Dazu zählt der Abbau bürokratischer Hürden, eine Reform des Bauplanungsrechts sowie schnellere Genehmigungsverfahren. Besonders Eigentümer, die Neubauprojekte planen, profitieren von vereinfachten Prozessen und kürzeren Wartezeiten. Gleichzeitig sollen staatliche Förderprogramme nicht nur ausgeweitet, sondern auch strukturell überarbeitet werden. Die neue Förderarchitektur soll transparenter, effizienter und digitaler gestaltet sein – mit Fokus auf Klimaschutz, Familienförderung und bezahlbares Bauen.
Fazit: Chancen und Herausforderungen für Eigentümer und Vermieter
Der Einfluss der Politik auf Eigentümer und Vermieter wird 2025 deutlich spürbar. Während einige Regelungen wie die verlängerte Mietpreisbremse oder die Einschränkungen beim Kündigungsrecht neue Anforderungen mit sich bringen, bieten andere Maßnahmen klare Vorteile. Steuerliche Erleichterungen, erleichterte Modernisierungsmaßnahmen und ein Abbau bürokratischer Hürden im Wohnungsbau eröffnen neue Spielräume. Auch die Neuausrichtung der Förderprogramme und die geplante Überarbeitung des Heizungsgesetzes zeigen, dass der Gesetzgeber einen ausgewogeneren Ansatz verfolgt. Wer Eigentum besitzt oder vermietet, sollte die neuen Regelungen aufmerksam verfolgen – denn sie bieten sowohl Risiken als auch Chancen, je nach Lage, Nutzungsart und Investitionsstrategie.