Garage bei Immobilienkauf – das klingt nach einem Detail, ist aber oft ein entscheidender Faktor beim Immobilienerwerb. Viele Kaufinteressenten legen großen Wert auf eine sichere Parkmöglichkeit. Ob Einzelgarage, Doppelgarage oder Tiefgaragenstellplatz: Die Art der Garage, ihre rechtliche Zuordnung und der Zustand beeinflussen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch spätere Nutzungsmöglichkeiten. Im Jahr 2025 gelten zudem einige neue Anforderungen, die Käufer kennen sollten.
Garage bei Immobilienkauf: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrecht?
Ein zentraler Punkt beim Thema Garage bei Immobilienkauf ist die rechtliche Einordnung. Gerade bei Eigentumswohnungen ist die Garage nicht automatisch Bestandteil des Sondereigentums. In vielen Fällen handelt es sich bei der Garage um Gemeinschaftseigentum mit einem sogenannten Sondernutzungsrecht – das bedeutet: Die Garage gehört rechtlich der Eigentümergemeinschaft, die Nutzung ist jedoch einer bestimmten Partei exklusiv zugewiesen.
Diese Regelung muss im Kaufvertrag und in der Teilungserklärung eindeutig dokumentiert sein. Fehlen solche Festlegungen oder sind sie missverständlich formuliert, kann es später zu erheblichen Streitigkeiten kommen – etwa bei Umbauten, Instandhaltungen oder Nutzungsänderungen.
Bei Einfamilienhäusern ist die Lage in der Regel klarer: Die Garage gehört meist als fester Bestandteil zur Immobilie und ist im Grundbuch entsprechend aufgeführt. Dennoch sollten Käufer auch hier prüfen, ob etwa ein Pachtverhältnis mit der Kommune besteht, was bei Garagen am Straßenrand oder auf städtischem Grund vorkommen kann.
Baugenehmigung und Zweckbindung: Nutzung rechtlich prüfen
Viele Kaufinteressenten denken beim Thema Garage bei Immobilienkauf ausschließlich an das Abstellen von Fahrzeugen. Doch auch andere Nutzungsformen – etwa als Werkstatt, Lager oder Hobbyraum – sind weit verbreitet. Wichtig ist: Garagen sind baurechtlich zweckgebunden. Eine Umnutzung zu Wohnraum oder gewerblicher Nutzung ist grundsätzlich nicht erlaubt – und kann Bußgelder oder Rückbauverpflichtungen nach sich ziehen.
Im Jahr 2025 achten viele Kommunen zudem strenger auf die Einhaltung von Stellplatzsatzungen und Brandschutzauflagen. Wer eine ältere Garage kauft, sollte sich daher beim Bauamt erkundigen, ob die vorhandene Baugenehmigung noch den aktuellen Vorschriften entspricht und ob bauliche Veränderungen zulässig sind.
Zustand und Ausstattung: Garagenwert realistisch einschätzen
Beim Immobilienkauf spielt der Zustand der Garage eine wichtige Rolle – insbesondere wenn sie zum Objektpreis dazugerechnet wird. Korrosion am Tor, marode Bodenplatten oder undichte Dächer können schnell zu Sanierungskosten im vierstelligen Bereich führen.
Zudem haben Garagen mit Stromanschluss, Licht, automatischem Torantrieb oder Lademöglichkeit für E-Autos inzwischen einen deutlich höheren Marktwert. Im urbanen Raum können moderne Einzelgaragen bis zu 30.000 € kosten – und in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar noch mehr. Der tatsächliche Wert einer Garage sollte daher im Rahmen der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden – ebenso wie mögliche Reparaturbedarfe.
Elektromobilität: Lademöglichkeiten in Garagen immer wichtiger
Ein weiteres Thema, das 2025 zunehmend in den Fokus rückt, ist die Integration von Ladeinfrastruktur in Garagen. Wer ein Elektroauto fährt oder dies plant, sollte unbedingt prüfen, ob die Garage bereits über einen Starkstromanschluss verfügt oder sich nachrüsten lässt.
Bei Eigentumswohnungen gelten hier besondere Regeln: Eine Wallbox darf grundsätzlich installiert werden, sofern dies rechtzeitig angekündigt und technisch umsetzbar ist. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) 2020 haben Eigentümer sogar einen rechtlichen Anspruch darauf. Dennoch müssen bauliche Gegebenheiten und Netzkapazitäten geprüft werden – insbesondere bei Tiefgaragen mit mehreren Stellplätzen.
Fazit: Garage ist mehr als nur ein Parkplatz
Die Garage bei Immobilienkauf ist weit mehr als ein Nebenaspekt. Sie beeinflusst nicht nur den Komfort und Wert der Immobilie, sondern birgt auch rechtliche und technische Herausforderungen. Käufer sollten genau prüfen, wie die Garage rechtlich eingebunden ist, ob sie baurechtlich korrekt genutzt wird und welche Investitionen eventuell erforderlich sind. In Zeiten von Elektromobilität und steigender Grundstückspreise wird die Garage immer mehr zu einem strategischen Faktor beim Immobilienkauf – und sollte als solcher behandelt werden.