Garten bei Immobilienkauf – für viele Interessenten ist der private Außenbereich ein zentrales Kaufkriterium. Ob kleiner Innenhof, großzügiges Grundstück mit altem Baumbestand oder Gemeinschaftsgarten bei Eigentumswohnungen: Ein Garten steigert nicht nur die Lebensqualität, sondern beeinflusst auch den Immobilienwert erheblich. Doch rechtlich und praktisch gibt es beim Thema Garten einiges zu beachten. Gerade 2025 gilt es, mit Blick auf Grundbuch, Nutzung und Pflegepflichten genau hinzusehen.
Garten bei Immobilienkauf: Was gehört wirklich zum Eigentum?
Beim Garten bei Immobilienkauf ist die erste zentrale Frage: Gehört der Garten tatsächlich zum Eigentum oder handelt es sich nur um ein Nutzungsrecht? Bei Einfamilienhäusern ist der Garten meist Teil des Grundstücks und damit Eigentum des Käufers. Anders bei Eigentumswohnungen: Hier ist der Garten in der Regel Gemeinschaftseigentum. Wer dennoch einen Gartenabschnitt ausschließlich nutzen möchte, benötigt ein sogenanntes Sondernutzungsrecht.
Dieses Recht muss in der Teilungserklärung geregelt und idealerweise im Grundbuch eingetragen sein. Nur dann ist sichergestellt, dass der Käufer die Gartenfläche auch dauerhaft und exklusiv nutzen darf. Fehlt diese Klarstellung, drohen Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft – etwa bei Umbauten, Bepflanzung oder Zugang.
Gartennutzung: Was ist erlaubt, was verboten?
Nicht jede Fläche darf beliebig gestaltet oder genutzt werden. Wer den Garten bei Immobilienkauf privat nutzen will, sollte sich über die geltenden Regeln informieren. Bei gemeinschaftlich genutzten Gärten legen oft Hausordnungen oder Eigentümerbeschlüsse fest, welche Art der Nutzung erlaubt ist – etwa Spielgeräte, Gartenhäuschen oder Pools.
Auch bei Privatgärten unterliegen größere bauliche Veränderungen, wie das Errichten von Gartenhäusern, Terrassenüberdachungen oder festen Grills, den jeweiligen Landesbauordnungen. In manchen Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Zudem greifen lokale Bebauungspläne, die Art und Umfang der Gartennutzung einschränken können – insbesondere in Neubaugebieten.
Wichtig ist außerdem, bei bestehenden Gärten den Zustand zu prüfen: Gibt es Altlasten wie Asbest, Ölabscheider oder schadstoffbelasteten Boden? Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt eine Bodenuntersuchung durchführen.
Pflege und Verantwortung: Rechte kommen mit Pflichten
Ein Garten bei Immobilienkauf bringt nicht nur Freude, sondern auch Pflichten. So ist der Eigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigte in der Regel für Pflege, Schnittarbeiten und Instandhaltung verantwortlich. Das gilt nicht nur für Pflanzen, sondern auch für befestigte Wege, Zäune, Entwässerung und eventuell vorhandene Gartentechnik.
Zudem bestehen gesetzliche Vorgaben zum Schnitt von Bäumen und Hecken, insbesondere im Hinblick auf Nachbarrechte und Naturschutz. Verstöße – etwa das Fällen geschützter Bäume ohne Genehmigung – können teuer werden. Wer sich unsicher ist, sollte vor dem Kauf Einsicht in die Baumschutzsatzung der Gemeinde nehmen.
Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus zu prüfen, ob Gartenpflege durch eine externe Firma geregelt wird oder im Rahmen der Eigentümerversammlung abgestimmt werden muss. Missverständnisse über Pflichten und Zuständigkeiten führen oft zu Konflikten.
Wertfaktor Garten: Wie beeinflusst er den Immobilienpreis?
Ein gepflegter, gut nutzbarer Garten bei Immobilienkauf kann den Wert der Immobilie deutlich steigern – insbesondere in städtischen Lagen, wo Außenflächen rar sind. Laut aktuellen Marktanalysen erhöht ein eigener Garten den Verkaufspreis um bis zu 10 %, bei familienfreundlichen Objekten sogar mehr. Entscheidend sind dabei Größe, Ausrichtung, Erschließung, Zustand und Privatsphäre.
Allerdings gilt: Verwilderte oder ungepflegte Gärten können auch abschreckend wirken. Käufer sollten die Sanierungskosten realistisch einschätzen – insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit brach lagen. Hochwertige Ausstattung wie Bewässerungssysteme, Terrassen, moderne Bepflanzung oder Lademöglichkeiten für E-Autos machen den Garten dagegen zum echten Verkaufsargument.
Fazit: Gartenkauf will gut geprüft sein
Ein Garten bei Immobilienkauf ist ein echter Mehrwert – wenn er richtig eingeordnet wird. Käufer sollten genau klären, ob sie Eigentum oder lediglich ein Nutzungsrecht erwerben, welche Rechte und Pflichten damit einhergehen und ob sich der Zustand des Gartens mit ihren Plänen deckt. Gerade 2025 rückt der Garten immer mehr in den Fokus einer nachhaltigen, wohnnahen Lebensweise – und wird zum zentralen Bestandteil moderner Immobilienentscheidungen.