Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist 2025 ein Thema, das viele potenzielle Käufer beschäftigt. Die steigenden Immobilienpreise und die strengeren Anforderungen an Bau- und Sanierungskosten stellen besonders junge Menschen, Alleinerziehende oder Familien mit mittlerem Einkommen vor große Herausforderungen. Der Wunsch nach Wohneigentum bleibt dennoch bestehen – und damit rückt die Frage in den Fokus, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich und sinnvoll ist.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Was bedeutet das?
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, bringt der Käufer keine eigenen Mittel in die Finanzierung ein. In der Regel werden nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten – also Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklercourtage – über den Kredit finanziert. Je nach Bank und Bonität kann die Beleihung also 100 % bis sogar 110 % des Kaufpreises betragen.
Im Jahr 2025 hat sich der Markt für solche Finanzierungen verändert. Während sie in Niedrigzinsphasen relativ häufig angeboten wurden, prüfen Banken inzwischen deutlich strenger. Hintergrund ist nicht nur das gestiegene Zinsniveau, sondern auch das höhere Ausfallrisiko bei Kreditnehmern ohne finanzielle Rücklagen. Dennoch gibt es nach wie vor Angebote für Vollfinanzierungen – vor allem für gut verdienende Angestellte mit sicherem Arbeitsplatz.
Wer bekommt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Banken verlangen heute deutlich mehr Sicherheiten, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. Das heißt: Die Bonität muss überdurchschnittlich gut sein. Dazu gehören ein sicheres und regelmäßiges Einkommen, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, eine gute Schufa-Auskunft und – idealerweise – ein niedriger monatlicher Verschuldungsgrad. Wer bereits Konsumkredite oder Leasingverträge bedient, wird es deutlich schwerer haben.
Ein Vorteil: Einige Banken berücksichtigen auch sogenanntes „immaterielles Eigenkapital“. Dazu zählen zum Beispiel Eigenleistungen bei einer Renovierung, familiäre Unterstützung oder vermögenswirksame Leistungen. Diese Elemente können die Finanzierungschancen erhöhen, obwohl kein klassisches Kapital auf dem Konto vorhanden ist.
Chancen und Vorteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Die offensichtlichste Chance liegt darin, dass der Immobilienkauf sofort möglich wird – auch ohne jahrelanges Ansparen. In Zeiten steigender Mieten kann das besonders attraktiv sein, da Eigentum häufig auf lange Sicht günstiger ist als Miete.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Käufer durch den frühen Einstieg in den Immobilienmarkt von möglichen Wertsteigerungen profitieren können. Gerade in Ballungsräumen oder wachstumsstarken Regionen ist mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. Wer heute kauft, sichert sich unter Umständen günstige Einstiegspreise.
Zudem haben Käufer die Möglichkeit, ihre finanzielle Situation durch ein solides Tilgungsmodell langfristig zu verbessern. Eigentum bedeutet nicht nur Wohnsicherheit, sondern auch Vermögensaufbau – besonders im Hinblick auf die Altersvorsorge.
Risiken und Nachteile im Überblick
Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bringt allerdings auch erhebliche Risiken mit sich. Das größte ist die deutlich höhere monatliche Belastung. Da der gesamte Kaufpreis plus Nebenkosten finanziert werden müssen, sind sowohl die Raten als auch die Gesamtkosten über die Laufzeit wesentlich höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
Zudem ist das Risiko bei sinkenden Immobilienwerten höher. Sollte die Immobilie an Wert verlieren und verkauft werden müssen – etwa durch Scheidung, Arbeitslosigkeit oder Krankheit – kann es passieren, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Restschuld zu decken. In diesem Fall bleibt der Käufer auf einer Restschuld sitzen, die ohne Immobilie abbezahlt werden muss.
Auch die Zinsbindung spielt eine entscheidende Rolle. Wenn nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung notwendig wird und die Zinsen deutlich gestiegen sind, kann die monatliche Belastung sprunghaft ansteigen. Wer dann keine Rücklagen hat, riskiert Zahlungsschwierigkeiten.
Was Käufer 2025 beachten sollten
Wer über eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nachdenkt, sollte sich zunächst unabhängig beraten lassen – etwa bei einem Finanzierungsexperten oder einer Verbraucherzentrale. Wichtig ist es, verschiedene Angebote zu vergleichen, die Gesamtkosten zu kalkulieren und sich nicht allein vom Wunsch nach Wohneigentum leiten zu lassen.
Außerdem sollte eine Vollfinanzierung immer mit einem soliden Tilgungsplan einhergehen. Eine Tilgung von mindestens 2 % jährlich, idealerweise 3 %, ist heute Standard. Auch Sondertilgungsrechte können helfen, das Darlehen schneller zu reduzieren, falls sich die Einkommenssituation verbessert.
Wer noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, kann zudem überlegen, den Immobilienkauf zu verschieben und gezielt Kapital aufzubauen. Staatliche Förderprogramme, vermögenswirksame Leistungen oder ein Wohn-Riester-Vertrag können dabei helfen.
Fazit: Ohne Eigenkapital kaufen – sinnvoll, aber nicht für jeden
Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist auch 2025 möglich, sollte aber gut überlegt sein. Sie eignet sich vor allem für finanzstarke Käufer mit stabilen Einkommensverhältnissen, die langfristig planen und sich der höheren Risiken bewusst sind. Wer sich frühzeitig informiert, unterschiedliche Angebote vergleicht und die langfristige Tragbarkeit realistisch einschätzt, kann den Traum vom Eigenheim auch ohne eigene Rücklagen verwirklichen – sollte dabei aber auf eine solide Finanzierungsstrategie setzen.