Das WEG-Recht 2025 bringt wichtige Klarstellungen für Wohnungseigentümer, insbesondere im Hinblick auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Mit seinem Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Eigentümer unter bestimmten Umständen für Umbauten ihrer Mieter oder Pächter haftbar gemacht werden können – selbst dann, wenn sie die Maßnahmen nicht selbst durchgeführt haben.
Bauliche Veränderungen nur mit Beschluss erlaubt
Grundlage der Entscheidung ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das vorsieht, dass sämtliche baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nur mit Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) erfolgen dürfen. Wird ein solcher Gestattungsbeschluss nicht eingeholt, können andere Eigentümer den Rückbau verlangen – gestützt auf § 1004 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das Ziel: Der gesetzlich vorgeschriebene Beschlusszwang soll sicherstellen, dass die Interessen aller Eigentümer gewahrt bleiben.
Vermieter haften für Mieterumbauten
Der BGH stellt nun klar, dass auch vermietende Eigentümer für rechtswidrige bauliche Eingriffe haften, wenn diese durch ihre Mieter erfolgen. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter die Maßnahme entweder ausdrücklich genehmigt hat oder hätte erkennen müssen, dass sein Mieter eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums plant. Sogar ein bloßes Dulden solcher Maßnahmen kann zur Haftung führen. Das Urteil erweitert somit die Verantwortung von Eigentümern im Bereich der Mietverhältnisse innerhalb einer WEG deutlich.
Der konkrete Fall: Umbau einer Gewerbeeinheit zur Shisha-Bar
Ausgangspunkt des Urteils war der Fall einer Gewerbeeinheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Pächter hatte dort eigenmächtig Umbauten vorgenommen, um das ehemalige Restaurant in eine Shisha-Bar umzuwandeln. Dabei riss er eine tragende Wand ein, was zu erheblichen Schäden wie Rissen in Wohnungen und im Treppenhaus führte. Weitere Maßnahmen betrafen die Durchbohrung von Fassade und Decken für Lüftung, Abwasserleitungen und Stromkabel.
Obwohl der Hausverwalter wiederholt zur Einstellung der Arbeiten aufforderte, setzte der Pächter die Maßnahmen fort und eröffnete schließlich die Bar. Die Eigentümergemeinschaft klagte daraufhin erfolgreich auf Rückbau – nicht gegen den Pächter, sondern gegen die Eigentümerin der Gewerbeeinheit.
BGH: Kenntnis und Untätigkeit begründen Haftung
Die Richter urteilten, dass die Eigentümerin in diesem Fall haftbar sei. Zwar hatte sie die baulichen Eingriffe nicht selbst vorgenommen, jedoch wusste sie nachweislich davon und unternahm keine rechtlich wirksamen Schritte, um diese zu stoppen. Allein der Versuch, ein Einvernehmen mit der Eigentümergemeinschaft herzustellen, genügte dem BGH nicht, um die Verantwortung von sich zu weisen.
Entscheidend war, dass die Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums ihrer Sphäre zugeordnet werden konnten. Der Rückbau wurde daher von der Gemeinschaft rechtmäßig eingefordert. Auch ein möglicher Anspruch auf nachträgliche Gestattung der Baumaßnahme war dabei unerheblich – denn ein solcher Anspruch kann den gesetzlich vorgesehenen Beschlusszwang nicht ersetzen.
Konsequenzen für Eigentümer und Verwalter
Mit diesem Urteil stärkt der BGH die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft und betont die Bedeutung des Gemeinschaftsinteresses. Für Eigentümer, die Einheiten vermieten oder verpachten, bedeutet dies eine klare Pflicht: Sie müssen kontrollieren, ob ihre Mieter oder Pächter ohne vorherigen Beschluss bauliche Veränderungen planen oder umsetzen – und im Zweifelsfall einschreiten. Andernfalls haften sie persönlich für daraus entstehende Schäden oder Rückbaumaßnahmen.
Auch Hausverwaltungen sollten wachsam bleiben und Eigentümer frühzeitig über die rechtlichen Risiken aufklären. Denn bauliche Eingriffe ohne Gestattungsbeschluss können nicht nur teuer, sondern auch rechtlich hochbrisant sein.
Fazit: WEG-Recht 2025 verlangt aktive Verantwortung
Das Urteil des BGH vom März 2025 verdeutlicht, dass der Einfluss der Politik auf Eigentümer und Vermieter nicht nur durch Gesetze, sondern auch durch gerichtliche Entscheidungen spürbar ist. Wer in einer WEG vermietet, muss sich aktiv mit den Rechten und Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz auseinandersetzen. Nur so lässt sich verhindern, dass gut gemeinte Gestaltungen durch Mieter zu rechtlichen und finanziellen Risiken führen. Der Grundsatz lautet: Bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum sind nie Privatsache – sondern immer Sache der gesamten Eigentümergemeinschaft.